「フラット３５」のマンションでの活用は過去最低？

　2022年1月7日の廣田信子さんの表題のブログを紹介します。

「今後管理する予定のマンションが管理計画認定制度に合致していれば、（予備認定に合致すれば）「フラット３５」の金利が引き下げを考えている…と言われていましたが、

　具体的に住宅金融支援機構から発表になり、５年間、0.25％の金利引き下げです。ざっくり計算すると、3000万円借り入れたとして、75,000円×５年分が得になる…ということが発表されました。

https://ameblo.jp/nobuko-hirota/entry-12715970231.html

　その効果が気になって、このところ、分譲マンション販売の最前線にいる方々に、この効果について聞きました。

　みなさん、「住宅金融支援機構？」「フラット３５？」分譲マンションでは、「そんなの、ほとんど使用しないよ」「金利が高すぎる」との反応が返ってきました。

　「えっ、そうなんだ」と思って、最近、実際にマンションを購入した人に聞いても、民間のローンが金利の安さや条件で凌ぎを削っていて、「フラット３５」の話なんて出ないですよ。

　「住宅金融支援機構のフラット３５」って、民間のローンは厳しすぎて借りられない人が、条件が緩いから、仕方がなくたどり着くもんだよね。との反応が…。

　私が思っているより、「フラット３５」はずっと使用がされていないのだ…。固定金利の評価は低くなったいるのだ。と思い、びっくりして調べました。

　住宅金融支援機構が発表した2020年度「フラット35」等の利用者に関する調査報告です。

●マンションの割合が調査開始以来最低に

建て方別の内訳を見ると、

　2020年度はマンションの割合が前年の10.4％から8.5％と初めて10％を切り、2004年度の調査開始以来最も少なくなりました。

　中古マンションも13.8％から12.5％に減少し、マンション全体では24.2％から21.0％と3.2ポイントの減少となっています。

　私が聞いた反応は、ごく一般的なマンションの売買の現場での反応だと思いました。もうすでに、マンションの販売価格は、安い金利でなければ買えないレベルになっているのです。

　このアンケート調査は、「フラット３５」に興味も持った人が対象の調査です。一般人も入れたら、もっと厳しい数字であることが推測されます。で、長期修繕計画と修繕積立金の関係は？と知人に聞くと、売る側も、そのことは重要事項だから、重説でしつこく説明しているから、そのことは、みんな知った上で買っているはず。

　購入した側も、１０年前に購入した時も、修繕積立金が上がることは聞いていたから、知っていたよ…と。

　修繕積立金が最初から高くても、「フラット３５」の金利が下がるから採用しようという話は、今の状況では考えられな…と言われてしまいました。

　「フラット３５」を最初から利用する人は対象としてあまり考えられないし…と。私は、ますます、「管理計画認定制度」が分からなくなっています。」

　私がマンションを企画設計していた頃は、マンションを買う際には、住宅金融公庫（現住宅金融支援機構）のローンを利用するのが普通でした。マンションの設計も、そのローンが使用できるように、駐車場や駐輪場の設置台数や、集会室・プレイロットの設置等の細かい厳しい住宅金融公庫の基準を守るように設計していたものです。また、ローン審査も銀行よりも金融公庫の方が厳しく、却って変な人が購入できないということで、住宅金融公庫の審査を通ったマンションの方がステータスがありました。

　ネットで調べてみると、フラット３５の平均金利は1.56%。ネット銀行で変動の金利は0.5％程度と、1％の差があります。3000万円借りたとして、1.56％だと月々の支払いは9万3千円。0.5％で7万5千円。1万8千円の差があります。年間21万6千円の差額です。ブログにもあるように優遇金額が年間7万5千円では、計画認定制度を受けるメリットは少ないように思います。

　今後の金利動向にもよりますが、低金利で給料の上がらない今の状況では、このブログにあるように、フラット３５を使う人は少ないのかも知れません。