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  • 執筆者の写真快適マンションパートナーズ 石田

さくら事務所の「修繕参謀」(大規模修繕工事の施工会社選び)

更新日:2023年6月12日



 ネットに以下の広告記事がありました。


「その修繕工事、適切ですか?

 大規模修繕工事を控えた理事さんや修繕委員さん、こんなことでお困りではありませんか?

 ・管理会社から提出された見積もりや工事内容は妥当なのだろうか?

 ・メディアで良く耳にする「談合」など不正をされる可能性はないのか?

 ・そもそも大規模修繕工事は「今」やらないといけないのだろうか?


適切な工事を実現します

 さくら事務所の修繕参謀では、下記の方法でマンション大規模修繕工事の施工会社選定をサポートしています。

  • アンケート、現地診断を通して管理組合様の希望を整理し、見積要項書を作成

  • 公募に申し込んだ施工会社を書類にて選考

  • 面談を経て施工会社(3社程度)に工事提案書を依頼

  • 実績、提案内容をふまえたうえで、施工会社1社を選定

  • 管理組合様向け説明会、総会決議を経て請負契約を締結

 上記のプロセスを経て、「本当に妥当な工事なのかな?」という不安を払拭し、管理組合様にとって透明性の高い適切な工事を実施できるようサポートをしています。

 さらに、適正な工事にもかかわらず、施工会社から付加価値の高い提案も受けることが出来ます。また、そもそも工事を「今」やらなければならないのか?といったところから、コンサルティングさせていただきますので、適切な時期に適切な工事を実施することが出来ます。



修繕参謀を利用するメリット

①適切な時期での工事の実施

 マンションの大規模修繕工事は、12年に1回の周期で実施されることが多いですが、実際は3~5年、工事を延期しても差し支えない状況のマンションが多いのが現実です。さくら事務所では、大規模修繕工事ありきのコンサルティングではなく、建物の状況を見たうえで、大規模修繕工事を、「する」か「しない」か「いつするか」といったところから、コンサルティングをいたします。

②熱意ある施工会社との出会い

 修繕参謀による施工会社選定は、管理組合様の要望に加え、施工会社による自由な工事仕様の提案を競う選定方法です。工事仕様が決め打ちではないので、設計監理方式とは違って施工会社が独自に工夫を凝らして工事の内容を提案する必要があります。施工会社にとって負担が大きい選定方法と言えますが、それでも「自社の強みを活かして良い工事をしたい」と応募する熱意ある施工会社は跡を絶ちません。修繕参謀をご利用いただきますと、そういった熱意ある施工会社と出会い、工事を発注することができます。

③付加価値のある提案

 修繕参謀の施工会社選定は、管理組合様の希望に沿った工事の提案だけではなく、各施工会社からさまざまな提案を受けられるのが特徴です。例えば、過去には「費用の掛かる仮設足場を最小限に抑え、仮設足場を設置しない部分には安価なブランコ工法で対応」「劣化状況や部位によって、工法や建材を使い分け、適切に修繕しながらコストダウン」「屋上のアスファルト防水の状態がよかったので、かぶせ工法ではなく、遮熱系トップコートを塗布して延命」といったコストを抑えながらも適切に修繕する提案がありました。 それぞれの施工会社の強みや、工事をするにあたっての工夫なども施工会社を選ぶうえで重要な判断材料とすることができます。

④管理組合様への知識の蓄積

 各施工会社からのさまざまな提案を受け、自分たちで施工会社を決定するので、短期間でマンションの修繕に関する知識を身につけることができます。 何もかも管理会社に頼り切りの「管理会社依存」から抜けだすことができます。



予算に応じてカスタマイズできる

 「コンサルタントを頼むとお金がかかるのでは・・・?」というご心配は不要です。  修繕参謀は、管理組合の予算に応じて、必要な時に必要な分だけ参謀(コンサルタント)の力を借りることができるサービスです。


例えば、

  • 施工会社の公募は管理組合が行い、資料の分析と選考の立会いだけ「参謀」に依頼する

  • 居住者アンケートは管理組合が取りまとめ、それ以外の業務を「参謀」に依頼する

  • 施工会社選定まで「参謀」に依頼して、選定後の業務は管理組合で行う

というように、施工会社選定のプロセスにおいて、どのタイミングで参謀(コンサルタント)を起用するか管理組合の状況に応じて自由にカスタマイズすることができます。

 予算を倹約したい小規模マンションに特におすすめのご利用方法です。もちろん、カスタマイズせず、参謀にすべてを任せる「お任せ型」のプランでご対応させていただくことも可能です。


さくら事務所の強み

①マンション管理組合様向けサービス対応実績400件超!

 さくら事務所には、マンション大規模修繕工事コンサルティングサービスをはじめ、マンションのアフターサービスチェック、長期修繕計画の見直し、管理委託費の妥当性検証、また、外壁タイルの剥落や、地下ピットの漏水、機械式駐車場の見直しなど、数々のご対応実績がございます。俯瞰的な視座をもってマンションの大規模修繕工事をコンサルティングさせていただきます。

②利害関係のない徹底した第三者性・中立性

 さくら事務所は完全中立な第三者としてサービスをご提供しています。売主や施工会社、管理会社等の利害関係は一切ありません。忖度のない、プロの分析とアドバイスをご提供いたします。

③業務経験平均20年以上!ベテラン・コンサルタントが対応

 さくら事務所のマンション管理コンサルタントは、マンションデベロッパー、ゼネコン、管理会社などで実績を積み重ねたベテラン揃いです。ご対応する者は全員、有資格者であり、その多くは一級建築士、一級施工管理技士、税理士、マンション管理士、宅地建物取引士など国家資格のダブル、トリプルライセンス保有者です。  知見と実績を備えたプロのコンサルタントに、安心して業務をお任せいただくことができます。

④不動産・建築あらゆる専門家がワンストップ対応

 さくら事務所には、不動産のプロが集結しています。マンションの共用部だけでなく、専有部のホームインスペクションにも数多くの実績があり、ご相談に対応しております。また、不動産売買のご相談にも対応しております。不動産のことならワンストップでご相談いただくことができます。

⑤出版・テレビ出演…各種メディア掲載多数!

 さくら事務所は、これまでNHKはじめテレビ・新聞・雑誌等で数百回も紹介され、多数の書籍を発刊しています。また弊社創業者 長嶋修 は、経済産業省・国土交通省等公的部門の委員等を歴任しています。マンション管理業界や管理組合の課題やあるべき姿について、積極的に発信し、多数のメディアに掲載いただいています。最近のマンション管理特集本の一部は、Amazon等で購入することも可能です。


修繕参謀ご利用実績

2022年8月20日の時点で116件のご利用実績がございます。

  • 中小規模マンション(約20戸~50戸のマンション)

  • 大規模マンション

  • タワーマンション(約180戸のマンションから約750戸のマンションまで)

  • 団地型マンション

  • 外断熱のマンション


修繕参謀導入事例

<事例①> ・都内のマンション(築26年/30戸) ・利用したサービス お任せ型

【修繕参謀を利用した理由】

 1回目の大規模修繕工事は管理会社主導により実施された管理組合様。2回目の大規模修繕工事を控え、修繕委員会が発足したタイミングで、1回目の大規模修繕工事を振り返ったところ委員の中で「1回目の工事費用は高すぎたのではないか?」との声があがったそうです。そこで、2回目は、管理会社以外の施工会社も検討することになり、見積もりを取ろうとしたところ、管理会社から、以前提出された見積金額を半額にまけた見積もりが提出されたそうです。不信に思った管理組合様は、管理会社を介さず、自分たちで施工会社を選ぶことを決意。ちょうど新聞(全国紙)で大規模修繕工事についてさくら事務所がコメントしている記事を読まれ、お声がけくださいました。第三者の立場を堅持し、実績も豊富ということで、さくら事務所を信頼し、修繕参謀にて施工会社選定を行うことになりました。

【修繕参謀を利用した結果】

 大規模修繕工事に詳しい方がいらっしゃらない管理組合様でしたが、さくら事務所のマンション管理コンサルタントによる、技術面、運営面のサポートを受け、大規模修繕工事に関する知識や考え方を身に付けられ、3回の選考過程を経て、施工会社1社を選定されました。「ロープアクセスによる仮設費用の削減」や「アルミサッシ無償交換」「成長した植栽の影響で見づらくなっていたマンションの館銘板の位置を移動する」など、施工会社による熱意溢れる提案を受けながら、現場代理人の人柄も気に入られ一社を選定。適切な工事を適切な時期に実施することに成功されました。

<事例②> ・千葉県のマンション(築36年/80戸) ・利用したサービス オンライン型

【修繕参謀を利用した理由】

 以前よりさくら事務所のメルマガをご購読されていた管理組合様。修繕参謀による施工会社選定に興味があり、2回目の大規模修繕工事のタイミングでお声がけくださいました。

【修繕参謀を利用した結果】

 さくら事務所のマンション管理コンサルタントが全ての工程をサポートする「お任せ型」の業務内容では十分すぎたため、「お任せ型」の業務内容から、管理組合様で行う業務をピックアップされ、修繕委員会の同席(オンライン)、資料確認、業者選定比較表の作成、業者選定のアドバイスなど、オンラインのみでサポートを受ける形で修繕参謀をご利用になりました。結果として、マンション管理コンサルタントの知見を得ながら、管理組合様主体で手を動かし、コンサルティング費用を押さえながら、適切な施工会社選定を成功されました。


サービスプラン

①オンライン型

 一回の選考で施工会社を決めるプランです。技術的な知見が必要な工程のみサポートいたします。

【こんな管理組合様にお勧め!】  プロの助言を得ながら管理組合様が主体的に施工会社を選ぶプランです ※オンライン対応のみ

【料金目安】50戸の場合 1,400,000円 ※戸当たり目安 28,000円


②オンライン+現地型

 三回の選考で施工会社を決めるプランです。価格交渉、総会関連業務も行います。

【こんな管理組合様にお勧め!】  プロの助言を得ながら管理組合様が主体的に施工会社を選ぶプランです ※現地訪問あり

【料金目安】50戸の場合 1,900,000円 ※戸当たり目安 38,000円


③お任せ型

 三回の選考で施工会社を決めるプランです。全てプロにお任せの安心プランです。

【こんな管理組合様にお勧め!】  プロに施工会社選定の全てをお任せいただくプランです

【料金目安】50戸の場合 2,200,000円 ※戸当たり目安 44,000円


よくある質問

設計監理方式とどう違いますか?

 設計監理方式は設計事務所が大規模修繕工事の仕様を提案し、施工会社が施工するのに対し、修繕参謀では、大規模修繕工事の仕様を施工会社が提案し、施工します。  実際に工事を担当する施工会社が現地を調査し、工事の仕様を検討することで、自分たちの特技を活かした自由な提案を行うことが可能です。施工会社によって様々な提案がされますが、さくら事務所のマンション管理コンサルタントが比較表を作成しますので、管理組合様には安心して施工会社を選定していただくことが出来ます。


どんな人が担当してくれますか?

 担当するマンション管理コンサルタントは、皆、一級建築士もしくは、一級施工管理技士で大規模修繕工事と管理組合運営に精通者になります。また、さくら事務所では、技術はもちろん、コミュニケーション能力も重視して採用を行っています。専門用語など難しい言葉は一切使用せず、どの立場の方も尊重しご対応させていただきます。


工事費用は安くなりますか?

 修繕参謀は、管理会社や設計事務所を通さずに、管理組合が主体となって妥当な工事を発注することを目的としていますので、必ずしも工事費用が安くなるわけではございませんが、見積もりから根拠不明な費用や、バックマージンなどの不正は外すことができると存じます。


うちのマンションの場合、どのプランがいいですか?

 マンション管理コンサルタントがすべての工程をサポートする「お任せ型」プランをお勧めしますが、もし管理組合の皆様で、作業の一部をご担当いただけるようであれば、「オンライン+現地型」プランもお勧めいたします。無料相談にてマンション管理コンサルタントが詳しいご状況をヒアリングの上、ご案内いたしますので、是非一度お問い合わせください。


工事中のトラブルにも対応してくれますか?

 工事着工後のサービスにてご対応しております。もしよろしければご検討ください。(工事品質チェックサービス https://www.s-mankan.com/service/shuzenkouji_check.html


 50戸のマンションでオンラインによる打合せだけで140万円、フルサービスで220万円、しかも業務は業者選定のみで、見積もり要領書の作成を行うだけで、数量明細も仕様書も作成しない。」


 このサービスが安価といわれても、地方に住む人間にはピンときません。

 私がコンサルしている高松の物件だと220万円あれば、施工監理までの業務を行い、数量明細・仕様書も作成し、業者プレゼン会も開催します。先日、東京のマンション管理士の方とお話した折には、建物診断費用も含めて、私と同じような業務を行うことで800万円という見積もりが出てきたという話も伺いました。

 首都圏と地方圏では、コンサルタント費用も雲泥の差があるようです。


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