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  • 執筆者の写真快適マンションパートナーズ 石田

コストオン方式に疑問

更新日:2023年12月12日



 先日の相談会に来られたあるマンション理事の方から、大規模修繕工事について管理会社から「代理者方式」で進めると言われたが問題ないか?という問い合わせがありました。

 この管理会社の説明では、代理者方式とは、工事設計から参画し、施工会社の選定補助を行い、施工会社決定後は管理会社が元請けとなり、工事管理と工事監理を行うとあります。


 私もネットで調べたのですが、「代理者方式」という大規模修繕工事の実施方法は見つかりませんでした。替わって、同じような方法として見つかったのが「コストオン方式」という方式です。


「コストオン方式」とはネットで調べると、「管理組合が施工会社を選定した上で、その施工会社の工事費に元請監理費を上乗せ(11~15%程度)して、管理会社と請負契約を結ぶ方式です。

 管理組合は管理会社と請負契約を、管理会社は施工業者と下請け工事契約をそれぞれ結ぶことになります。管理会社による責任施工方式のメリットを活かしたまま、改善した手法になり、ある程度管理会社に任せられるため、組合の負担も少なく、工事完了後のアフターフォローについても一定程度の安心感が得られるのが特徴です。

 管理組合と施工会社との間で工事費を決めるため、工事費の透明性が高く、談合やリベートを防ぐことも可能ですが、業者選定のノウハウが乏しい管理組合では、コンサルタント会社等に依頼する必要があります。」とあります。


 この管理会社の説明資料にも、「設計監理方式と違い、代理者方式では設計監理者が元請施行者も兼ね、工事保証も担います。」とあります。


 しかし、どう考えても、管理組合にメリットのある方式には思えません。保障にこだわるだけで工事費の10%以上を管理会社に支払わなくても、「大規模修繕瑕疵保険」に施工会社に入ってもらえば問題ありませんし、工事管理と工事監理を同じ会社で行うことも多いに疑問です。いままで、裏で施工会社から受け取っていた紹介料(バックマージン)を、違法性があるので、コストオンという形で表に出してきただけのように思います。


 また建設業法上も、この形は一括外注にあたり、実際に工事に携わらないのであれば、明らかに違法です。

 未だにこのような提案をする管理会社に、とても不信感を覚えました。


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