• 快適マンションパートナーズ 石田

パワーカップルにも多い!?住宅ローン控除を投資に最大限生かす 20代で買って10年住んだら貸す 「住んでから投資」のおトク度



2022年3月25日のライフルホームズの表題の記事を紹介します。


「ビジネスパーソンの税負担を劇的に軽減してくれるのが住宅ローン控除。マイホーム購入者向けの大型減税だが、不動産投資を検討している人にもメリットは大きい。そのポイントを見ていこう。


ローン残高の0.7%が13年間にわたり控除される

 住宅ローン控除とは住宅ローンを借りてマイホームを購入した場合に、ローンの年末残高に応じた額が一定期間にわたって所得税や住民税から控除される制度だ。これまでは「ローン残高の1%が10年間戻る」制度として知られ、金利1%未満の住宅ローンを借りることで「利息の負担額より控除額のほうが多い」という“逆ザヤ”を享受できることが大きなメリットとされてきた。

 だが、2022年度の税制改正で控除率が0.7%に引き下げられ、逆ザヤのメリットが縮小されることになった。ただし控除期間は13年間(新築の場合。中古住宅は10年間)に延長されており、マイホームを購入する人にとっては引き続き大きな減税となる。

 ちなみに新しい住宅ローン控除では、控除の対象となるローン残高の上限が住宅の省エネ性能などによって区分されることになった。その区分は①認定長期優良住宅・認定低炭素住宅、②ZEH水準省エネ住宅、③省エネ基準適合住宅、④その他の住宅で、順に上限が低くなり、最大控除額が小さくなる。現状では新築住宅の約8割が省エネ基準適合住宅とされており、その場合のローン残高の上限は4000万円、13年間の最大控除額は364万円だ(2022年と2023年に入居した場合)。




所得1000万円以下の人は50㎡未満でも控除の対象に

 この住宅ローン控除はマイホーム購入者が対象なので、投資用にマンションなどを購入するケースは対象にならない。だが、住宅ローン控除を利用して住んでいた住宅を、控除期間が終わってから賃貸に出すことは可能だ。典型的なのは独身時代にコンパクトなマンションを購入して結婚後もそこに住み、子どもが生まれたら広めのファミリーマンションに買い換えて旧住居は賃貸に、というパターンだろう。

 実は住宅ローン控除の面積要件が変わり、こうしたパターンでも控除を受けやすくなった。控除の対象となる住宅の床面積は50㎡以上が原則だが、2021年度の改正で所得が1000万円以下の人に限って40㎡以上に緩和されたのだ。給与所得のみの場合は年収1195万円以下なら要件を満たす。この年収要件は世帯単位ではなくあくまで人単位なので、共働きのいわゆるパワーカップルでも当てはまるケースは少なくないだろう。

 現状の住宅ローン控除は2025年の入居までが期限となっているが、これまでも延長を繰り返してきた制度なので2026年以降も継続される可能性はある。住宅ローン控除を利用して13年後にその住宅を賃貸に出し、新たにマイホームを購入して再び控除を利用すれば、20年以上の長期にわたって減税の恩恵を受けられるメリットもあり得るのだ。


住宅ローンは不動産投資ローンより金利負担が小さいメリットも

 マンションなどを初めから投資用として購入する場合は住宅ローンが利用できないため、資金の借り入れでは不動産投資ローンなどを利用することになる。今は低金利とはいえ、不動産投資ローンでは住宅ローンほどの大きな金利優遇は受けられず、3%前後の金利負担が発生する。

 下の表は住宅ローンと不動産投資ローンの負担の差を試算したものだ。6000万円を35年返済で借り入れた場合、金利0.475%の住宅ローンと2.675%の不動産投資ローンでは13年間で1015万円ほどの負担差となる。さらに住宅ローン控除で364万円の税金が戻るとすると、合計の差額は約1379万円となり、月額に割り戻すと約8万8410円の差だ。



 マイホームは自分で住むからこそ物件選びも自ずと慎重になり、貸すときにも住まいの長所を熟知しているので広告宣伝時に役立つといった利点も考えられる。マイホームと不動産投資を単純に比較するのは難しいが、「住んでから投資」というパターンにもメリットがあることがお分かりいただけただろう。

 なお、住宅ローンを借りて購入したマイホームを賃貸に出すと、原則として住宅ローンを借り続けることはできなくなる点に注意が必要だ。住宅ローンはあくまでマイホーム購入者向けに金利を優遇しているローン商品なので、転勤など止むを得ない場合を除き、その住宅に住まなくなった場合は銀行から一括返済を求められる。自己資金での一括返済が難しい場合は不動産投資ローンへ借り換えなければならない。」


 この記事にもある通り、住宅ローンを借りての住宅控除は非常にメリットが大きいです。安い銀行ではローンの金利が0.3%台であり、ローン控除の0.7%よりも安く、銀行ローンの金利を国が払ってくれて、なおかつお小遣いまでくれるイメージです。私の知り合いの人は繰り上げ返済をせず、住宅控除をめいっぱい使ったほうが得だと言っている人もいました。

 また40㎡以上のコンパクトマンションでも控除が受けられるとのことから、税金の高い独身者はアパートを借りるより、まずは手頃なエリアの新築マンションを買うことをお勧めします。記事にあるように、控除期間を過ぎれば、賃貸に出して、新しいマンションに住み替えてもいいですし、転売して新しいマンションを買い替えても、賃貸アパートに住み続けるよりは、よっぽど快適ですし、手元にもお金が残ると思います。


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