2024年4月15日の週刊現代の表題の記事を紹介します。
「マンション総合保険で不正請求が蔓延か
保険金請求を“水増し”していたビッグモーター問題でクローズアップされた、損害保険の不正請求。顧客の車を故意に傷を付けるなど、言語道断の行為が明るみに出たが、実は、マンションの共用部分が損傷した際に補償を受けられる損害保険「マンション総合保険」も、水面下で不正が蔓延しているという。（＊記事内容は編集部が保証するものではありません。実際のマンションの状況に合わせて考え方を参考にしてください）
別所マンション管理事務所代表の別所毅謙氏が言う。
「台風などの災害や不慮の事故でマンションの共用部分が何らかの損害を受けると、マンションの管理会社が工事の元請けになって市場価格の何倍もの工事費を保険会社に請求している事案が、少なからずあるのです。管理組合も『保険で賄えるなら』と、チェックが甘くなりがちで、すぐ保険請求手続きが承認されてしまいます」
この保険は、一般的にはマンションの管理会社が代理店となって、保険金が降りそうな物損事故があると、管理組合に保険利用を勧め、申請手続きを代行する。近年では、個人賠償責任補償特約の包括契約や施設賠償責任保証特約が付帯されているものが主流になっており、占有部での漏水などの過失も保険の対象となる。一般的な50戸のマンションでは、5年契約で年30万円程度の保険料がかかる。
とはいえ、保険で賄える場合でも管理組合が全く損をしないわけではない。保険の更新前の査定期間で請求回数が増えれば、その後の更新時の保険料に影響する場合もあるのだ。
台風ひと吹き1000万円？「神風だ！」と担当者はご満悦
別所氏が続ける。
「特に不正請求が多いと思われるのは、台風の発生時です。マンションが暴風雨に晒されると、バルコニーの隣の住戸とを隔てる『仕切り板』が破損する場合があります。仕切り板の交換費用の相場は5万円程度なのですが、これを管理会社が15万円程度の費用で保険会社に請求することがあるのです。台風になれば、多くの管理物件で同様のことが起こるので、仮に100枚の破損があると、管理会社は約1000万円の利鞘を抜けてしまうのです。こうした行為をあからさまに行っているある管理会社では、台風が吹くと『神風だ！』と担当者が喜ぶといいます」
仕切り板だけではない。別の業界関係者によると、50万円程度で済む漏水の補修工事を150万円で請求したり、フェンスが損壊した場合も70万円を200万円で請求したりする事例などもあるという。また、共用部の壁や床のタイルが破損すると、仮に住民による過失であったとしても、加害者を特定しようとせず、安易に保険が使われる場合もあるという。「問題なのは、マンション管理会社が保険の代理店になっている一方で、そのグループ会社などが工事の元請けになって、自社の過大な利益を乗せ放題できてしまうことです。しかも顧客である管理組合の保険を使って、です。
ビッグモーター問題では車の修理はある程度単価が決まっているため、傷を付けるなどして"故障を増やす"必要がありましたが、マンションの補修工事は基本、オーダーメイドで住民には工事費用の相場感がなく、“言い値”での請求が通ってしまいます。悪徳であっても、合法ではあるので、余計にタチが悪いと言えます」（同）
不正請求で保険料が上がっても管理組合は加入せざるを得ない
もっとも、保険金の支払いが増えると、保険会社も黙っていないはずだが、ここでもビッグモーター同様の構図が見え隠れする。
「損保会社にとって、契約の窓口となるマンション管理会社は大口の顧客にもなっているので、請求に対してシビアな対応はできません。また、自然災害があると、請求も一気に増えて、慣れない応援スタッフが対応するなど、細かいところまで目が通せず、”ザル”になってしまいます。しかも、マンションも保険に加入しないわけにいかず、保険料の値上げ自体も難しくはない。実際、マンション総合保険の保険料はここ数年、毎年10％程度の値上がりが続いています。
自然災害が増えてきたことも一因ではありますが、それに便乗して一般的な工事の相場と乖離した利益をのせる請求も増えている結果だとも考えられます」（別所氏）
しかも、理不尽なのは、自分たちのマンションが不当な請求をしなくても、他のマンションが不当に高い請求をしていると、保険料自体が上がってしまうことだ。結果的に多くのマンションで「高額な工事でも保険を使えるなら請求しておかないと損」と考えて保険金の支払いが増えると、保険料が上がってしまうという悪循環に陥っているのだ。そもそも、個々のドライバーの事故に対する補償と違い、災害など不慮の事故を補償するマンション総合保険の使用頻度に偏りがあること自体、不自然とも言えるだろう。
そのため、近年では車の任意保険のように、マンション総合保険でも「等級性」が導入され、更新前の半年〜1年間は保険金の請求回数によって次の契約の保険料が決まるようになった。しかし、それでも保険会社は支払いに追い付かず、結果、マンション保険の部門は毎年のように赤字だという
“査定期間”前に保険の切り替えの狡猾手口
また、管理会社の中には、等級の査定期間を迎える前に保険の解約や切り替えを提案するなど、“確信犯的”な事例も散見されると言う。
このような状況では、今後も保険料が上がり続けることは必至。結局は管理費の値上げといった形で、マンションオーナーの負担になってしまうのだ。
水増し請求の問題は、マンション総合保険だけではない。分譲マンションの所有者にとって、はるかに問題なのが、大規模修繕の費用において、談合やキックバックなどで膨れ上がる巨額な"水増し"だ。
財閥系マンション管理会社が大規模修繕で1億円以上の“上乗せ”…！『談合、水増し、裏金』のヤバすぎる実態
関東近郊、築26年、約60戸のマンションに住む男性が言う。
「我々のマンションは、ある財閥系の大手管理会社Aが管理するマンションですが、1回目の大規模修繕の際にＡ社から提案された見積もりは1億7000万円でした。あまりに高額で、今の積立金ではとても賄いきれません。一戸あたり50万円程度の一時金が必要な金額でしたが、『Ａ社が言うなら仕方がない』と一旦はまとまりかけていました。
しかし後に、『やはり高すぎる』ということで、管理会社を通さずにコンサルに依頼して他社から見積もりを取ってもらうと、工事内容も削らず6000万円でできることが分かったのです。最初の見積もりは何だったのか、と、住民の間では管理会社に不信感が蔓延しています」（＊記事内容は編集部が保証するものではありません。実際のマンションの状況に合わせて考え方を参考にしてください）
満足度ランキング上位の大手財閥系管理会社が大幅“水増し”提案
別所マンション管理事務所の別所毅謙氏が解説する。
「これまで、大規模修繕は独立系の管理会社が割高な印象でしたが、最近では、大手財閥系でも、明らかに高額な見積もりを出すところが増えてきた印象です。関係者に聞くと、最近の財閥系管理会社は、『とりあえず吹っかけてみて受注できればOK。10物件のうち3～4物件の受注でも1物件当たりの儲けが多い方が、業務効率が格段に良い』と言っていました。
大手財閥系の中にはすでにそういう厚利少売の戦略にシフトしてきている所もあるようです。特にタワマンは、積立金が豊富に溜まっていて、ブランド志向の強い所有者が住むので、余計に“割高提案”のターゲットになりやすいと言えます」
大手管理会社が自身のブランドイメージを悪用して、不当に高い工事費を提示し、顧客でもあるマンション管理組合の利益に反しているのなら問題だが、そうは言っても管理会社は営利企業でもある。自社利益のためのビジネスを行っているに過ぎない。
別所氏が続ける。
「一番の問題は管理組合や理事会がマンション管理の正しい知識と関心を持っていないことです。結果、管理会社へ依存状態となりコスパの悪い営業提案のターゲットになりやすい。
その上、修繕工事はオーダーメード性が高く、費用の妥当性を一般人は判断しにくい。例え割高でも、事業者からもっともらしい説明をされれば、それを適正価格だと誤解してしまいます。気付かずに高い買い物になっているのです。
高額な見積もりを提示された時に、その説明を鵜呑みにしてしまうか、修繕周期や施工範囲を見直し、業者の選定も管理会社や設計コンサルタント会社などの修繕事業者に依存せず、独自に探すなどのアプローチの違いだけでも、何千万円単位で変わってくる。そういう世界なのです」
不透明な“工事費”で狙われる修繕積立金
また、大規模修繕において、管理会社が元請けとなる「責任施工方式」の場合、直接の工事は外注にもかかわらず、元請けのため、利益にあたる“手数料”の明示がない。つまり、管理会社がいくら高額な手数料を水増ししても、それを“工事費”として説明できてしまうので、手数料を比較検討する、という機運が起きず、大きな機会損失に繋がっているのが現状だと考えられる。
本来、建設業では「一括下請負」は禁止されている（建設業法第22条）。これは、不適切で過大な中間搾取や、中間業者が利益を増やすため、格安な下請け業者への発注による品質低下を防ぐためだ。
住宅ジャーナリストが言う。
「ただ、この法律は、書面等による事前の了解があれば適法となる例外規定があり、大規模修繕でもこうした手続きが取られていれば法的には問題ありません。しかし、この例外規定は、あくまで建設関係者間の言わばプロ同士取引を想定されていると考えられ、一般消費者である管理組合が、一括下請けによる弊害を理解しているとは到底、思えません。国はマンションの管理組合を、建設事業者と同じ土俵で扱ってしまっているのです。
大規模修繕における管理会社の責任施工方式も、実質的に工事会社の仲介行為に近いにも関わらず、工事費としていくらでも自社利益を水増しできる構造になっている。これが、修繕積立金の増額となって、年金生活者も含めた住民の可処分所得を容赦無く削り取っていくような構図になってしまっています」
営利企業のサジ加減で決まる修繕積立金
国交省では、毎月の修繕積立金の増額は、長期修繕計画（長計）に基づく修繕費用の総額を毎月で割った「基準額」の1.1倍以内までに抑える案を検討中だが、
「この長期修繕計画の数字も、結局は、営利企業である管理会社や設計コンサル会社に依存している状態で、彼らのサジ加減で変わる。長計の見直しの際に『物価高で』と、ちゃっかり法外な計画にして、『基準額』を好きに引き上げ、彼らの利益の原資である修繕積立金をいくらでも引き上げられる状態に変わりはない」（同）
こうした構図になってしまうのも、マンション管理会社への過度な依存状態が原因と言えそうだ。そもそも管理会社は分譲時から無競争のいわば“抱き合わせ契約”の言い値で割高な可能性が高いにもかかわらず、疑いもなく毎年、契約更新され続けていることが一般的だ。国交省の調査でも既存マンションの７０％が分譲時から管理会社を変更していないという。
住宅ジャーナリストがいう。
「管理会社にとっては、特段、不満を抱かせない限り、契約の更新は続くので、日常の管理でも無理に顧客満足度を高める必然性がなく、許容される範囲で管理コストのカットをするほど自社の収益につながる。逆に経営リソースを割いて顧客満足度を高めようとすると、自社の収益の悪化に繋がるのです。
「今、工事しないと危ないです！」そのウラに管理会社社員の「高額成功報酬」
その上、工事では多重下請け構造の問題もある。管理業務を委託される管理会社は、管理組合にできるだけ高額な工事を勧め、関係会社に安く発注することで、中間マージンやキックバックによる収益も肥大化できるという利益相反的な側面も強い。
しかも、管理会社によっては、フロント社員にノルマや成功報酬を与えている会社もあります。実際、ある独立系の大手管理会社の求人情報では、インセンティブが昨年実績で『平均100万円』と書いてあり、ゾッとしました。この原資も『工事をしないとスラムになる』と脅かされ、値上げした積立金なのかもしれません。
財閥系の管理会社はノルマや成功報酬は緩やかですが、出世には影響するようです。決算資料を見ても、財閥系も独立系も粗利は20～25%程度で、管理費や修繕積立金を収益源にしている点で、ビジネス構造には大差ありません。管理費の設定は安いが、工事で儲ける独立系と、工事はそこまででなく、管理費から儲ける財閥系と覚えておけばよいでしょう」
もちろん、これはマンション管理会社が悪徳なわけではなく、これが事業構造であり、それ以上でも以下でもない。しかしながら、管理組合が賢明で経済的な管理を目指すなら、まずはこの構造を理解した上で対策を講じるべきだろう。
管理組合が管理会社との利益相反的な関係に切り込まないで、マンション管理の無駄を省こうとしたり、足りない工事費を補う目的で月々の修繕積立金を値上げしてもザルで水を汲むようなもので、問題の解決にはならない。
管理会社への「お任せ」体質はNG
「管理会社に『お任せ体質』だと、値上げしたお金がそのまま中間マージンやキックバックへ消えているだけ、ということになってしまいかねない。実際、上場している管理会社はコスト増に苦しむどころか、毎年のように最高益の更新を決算で公表している。このご時世、新築マンションの供給で、国内産業にしては珍しく、業界全体で市場規模は右肩上がりで、倒産自体、極めて稀と言われています」（同）
管理会社をパートナーだと信じて言われるがまま、割高な工事をするほど、管理会社は儲かる。大規模修繕事業は管理会社にとってその集大成的なイベントだとも言えるのだ。
マンション大規模修繕 巨額“水増し”工事費の罠…！修繕積立金が足りなくなる「本当の原因」
近年、多くのマンションにおいて、物価高などによる工事費の高騰から、修繕積立金が不足する事態が、大きな問題となっている。特に、大規模修繕において管理会社からは、想定を大きく超えた金額が提示されるケースも増えているという。しかし、そこには大きな「欺瞞」が潜む──。
実際の工事費はそこまで上がっていない
一級建築士でマンションコンサルタントの須藤桂一氏が言う。
「工事費は確かに上がっています。しかし、問題なのは3しか上がっていないのに、7や10も上がったかのように、割高な工事費を管理会社や設計コンサルタントが正当化しやすくもなっている点です。
工事費については、国交省が毎月発表する建設工事費デフレーターの『建設補修』の項目によると、コロナ禍が始まった20年2月が108で23年12月は125です。この間の上昇は16％程度。仮に見積もりの説明で、想定額より3割や5割も工事費が上がっているようなら談合を疑い、設計コンサルタント会社が推薦する業者とは別の業者を独自に探してやり直すべきです」
実際、ある修繕系の施工会社によればコロナ前と比べても5〜10％程度しか受注価格は上がってないという。その差額はどこに消えているのか、という話になる。
「そもそも、修繕工事はそこまで円安による物価高の影響は受けません。新築マンションなどの建築工事は大量の輸入資材を使うので確かに工事費は高くはなっていますが、修繕は実質的に人件費の割合が多くを占めていて、不幸なことに修繕系の職人さんの賃金はそこまで上がっていない。
工事費に占める割合が多い仮設工事は既存の資材を使い回し、修繕で使う塗料や補修に使うシーリングなどの材料費はそこまで高額ではなく、総工費に占める割合はごくわずかです。つまり修繕工事のコスト自体はそれほど上がっていないのです」（同）
公共事業よりヤバい大規模修繕の受注現場
このように、物価上昇による影響は大きくないはずだが、管理会社や工事業者は管理組合に過大に説明して割高な工事費を正当化するのである。住宅ジャーナリストが言う。
「中規模以上のマンションでは億単位のお金が動くのに、その運営を任されるのは、たまたま輪番で理事のイスが回ってきたズブの素人です。当然、工事の必要性や相場感、見積もりの取り方を知っているわけがないので、結局は管理会社や設計コンサル会社など、施工会社の間に入る修繕事業者の言いなりで『お任せ』となる。その方が理事会や修繕委員会も楽ですからね。
適正な金額で発注する上で、何より重要な工事会社の選定を修繕事業者に依存している時点で、相見積もりを謳っていても事実上は出来レースの随意契約とほぼ変わらなくなると思った方がいい。大規模修繕工事の受注の現場は、東京五輪の不正のように、マスコミや東京地検が追及することもない“無法地帯”です。業者間で談合やキックバックが発生していても、99%は露見することがない環境なのです。そんな環境で、彼らに自社利益を犠牲にして顧客本位を期待できるとは思えません」
不透明な工事費
問題は管理会社や設計コンサルが、工事費や設備更新費などから利益を上げる行為自体ではない。営利企業がサービスを提供する以上、対価が伴うのは当然だ。問題は、対価の取り方が不透明なことだ。そして不透明ということは、イコール、高額になりやすいことを意味する。
「例えば、金融商品や不動産仲介であれば、手数料の明示が法的に定められています。こうした措置がないと、高額化に歯止めがかからず、たとえ取引に同意があったとしても、情報力や判断力に劣る消費者は損失を被りやすいからです。しかし、管理組合の工事などの発注も、施工を行わない管理会社は、実質的に工事会社を仲介しているにも関わらず、手数料は明示されておらず、管理会社の利益を含んだ費用を『工事費』として説明している。
管理会社の手数料の割合が高すぎることが分かれば、管理組合が自ら見積もりを取るという発想も出てくるが、その価格が純粋な価格と誤解されていれば、割高でも『こんなものか』となってしまい、独自に見積もりを取るという行動が生まれにくい。管理組合にとって、公正な取引の機会を著しく阻害する要因と言えます」(同)
見積もり金額はなぜか修繕積立金の残額ギリギリ
このような環境で修繕積立金の値上げを誘導され、貯まった修繕積立金の残高は、管理会社や設計コンサルなどは把握できるので、積立金残高とほとんど変わらない見積もり金額を提示される。そして、『なんとかここまで抑えられました』と説明し、受注に持っていくのがお決まりのパターンだという。これがマンション大規模修繕の闇の部分だ。「しかも、たとえ、割高な工事であっても管理組合はそれが正解だと思っているので水増しされた価格の“被害”が表に出ることもありません。
そして受注を重ねた工事業者は“実績のある業者”となって、それだけで別の管理組合も信頼して業務を発注してしまう」（同）
このように、大規模修繕工事の高額化やそれに伴う修繕積立金の値上げには、中間に入る、管理会社や設計コンサルタントの存在が密接に関わっているのだ。また、日常の管理においても、小さな工事や設備更新、委託業務なども同様に、管理組合から見えにくい所でも管理会社は利益を得ているとされる。
「利益相反」の関係を見直さずに、修繕積立金の値上げ議論は愚策
彼らが利益を上げようとするほど、管理組合は負担を強いられる利益相反の関係にあり、その部分を見直さないで、高額な工事費や積立金の値上げの是非を語っても、全くナンセンスだといっていい。
工事の素人である管理組合が億単位の大規模修繕を事業として進める以上は、そこに潜む「落とし穴」や失敗のパターンを知識として知っておく必要があるのだ。」
この記事にもあるように、管理会社はあくまで営利企業であり、管理組合の本来の業務（出来るだけ安い金額で良い工事を行う）とは反しています。ただ企業には社会的責任もあるので、管理組合の意向を無視して利益確保一辺倒になることは、一般的にはありませんが、ビッグモーターのように会社の利益志向が強すぎると、違法な行為を行ってしまうという傾向もあります。
ここは、やはり管理会社の言うことを鵜呑みにせず、マンション管理士や一級建築士にセカンドオピニオンを求め、冷静な判断をおこなうことが重要です。
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