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  • 執筆者の写真快適マンションパートナーズ 石田

マンション修繕積立金、増額幅は新築時の最大1・8倍 国交省基準案で上限設定

更新日:7月10日



 2024年2月27日の産経新聞の表題の記事を紹介します。


「分譲マンションの所有者が毎月支払う修繕積立金について、国土交通省は27日、段階的に引き上げる場合の増額幅を新築時の最大約1・8倍までとする基準案を示した。近年は過度な増額に拍車が掛かり、積立金不足に陥るマンションが増えていることが背景にある。3月中に案をまとめ、近く自治体や管理組合に周知する。

 修繕積立金は将来の改修に備え、住民でつくる管理組合が毎月徴収する。引き上げには住民の合意が必要となるが、築年数の古いマンションでは、住民の高齢化や工事費の急激な値上がりで、安定的に資金を確保できないケースも増えている。

 27日に開かれた同省の有識者会合では、住民の合意を得られずに積立金不足に陥るのを防ぐため、徴収額に基準を設ける案が示された。それによると、長期修繕計画に基づく改修費用の総額を月ごとに均等に割った金額を「基準額」に設定。引き上げ幅の上限は基準の1・1倍とした。


 ただ、多くのマンションでは新築時の徴収額を低く設定し、段階的に増額する方式を採用している。販売業者の中には、目先の負担を低く抑えることで売りやすくしているとの指摘もあった。このため、基準案では新築時でも基準額の0・6倍以上徴収するよう下限を設定。購入時の積立金が下限だった場合、増額幅は最大約1・8倍となる計算だ。

 国交省によると、新築時から最終年までの増額幅は平均3・6倍。10倍を超えた事例もあり、同省は平成23年4月に策定した修繕積立金に関する指針の中で、安定的に資金を確保する観点から毎月同じ額を徴収する「均等積立」を推奨している。

 国交省の調査では、長期修繕計画に対して積立金が「不足している」というマンションの割合は34・8%。1戸当たりの積立金の平均徴収額は月2万1420円(令和3年度調査)。10年前より7210円上昇した。

 マンションは築年数の経過に伴い、12~15年周期で共用部分の外壁や給排水管などの大規模修繕を行う。だが、築40年以上の37%、築30年以上では22%が適切な時期に修繕ができていない。」


 この記事が出されて以降、修繕積立金を値上げできないのかという問い合わせが数件ありました。記事の内容を良く見て貰えばわかりますが、あくまで新築時の修繕積立金の額を低くしすぎないことを目的とした主旨です。

 令和6年6月7日に改正された「長期修繕計画作成ガイドライン」にも、「「段階増額積立方式における適切な引上げの考え方」については、実現性をもった 引上げにより、修繕積立金の早期の引上げを完了し、均等積立方式へ誘導すること を目的とするものであり、例えば、工事費高騰等の状況を踏まえた長期修繕計画の見直しにあたって、管理適正化のために現在の修繕積立金額の額を大幅に引上げる等を制限するものではない。」との記載があります。

 先日、マンション管理適正化診断を実施した築7年目のマンションは、長期修繕計画を見ると、現在の修繕積立金が65円/㎡で,7年かけて3回の値上げで235円/㎡まで3.6倍にアップする計画になっていました。また、今長期修繕計画の見直しを実施しているマンションは築32年目で現状の修繕積立金は130円/㎡で、今後30年間の工事を黒字にするためには、均等積立方式で270円/㎡まで2.07倍にアップしなければなりません。

 昨今の工事費の高騰を見ると、はやり5年毎に長期修繕計画の見直しを行い今後30年間のマンションの修繕費用の検証をおこなうことが最も重要だと思います。

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