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  • 執筆者の写真快適マンションパートナーズ 石田

マンション管理組合に朗報、修繕時の仮設足場が不要になるかもしれないお得情報

更新日:2023年5月11日



 2021年10月8日の日経アーキテクチャーの表題の記事を紹介します。


「分譲マンションは竣工から10年がたつと、大規模修繕を実施する。マンションの購入者は避けて通れない問題だ。修繕する前には建物に仮設足場を架けて、タイルなどの外装材の全面打診調査を行うケースがある。建築基準法では規模や用途に応じて、定期報告を義務づけているからだ。

 全面打診調査の方法は、テストハンマーと呼ばれる棒状の器具で外壁タイルを1枚1枚たたくという地道なものだ。タイルに浮きやひび割れが見つかれば、必要に応じて修繕する。こうした不具合が発見されたら、詳しい調査や修繕工事のために足場が必要になるのも納得できる。

 一方、外壁タイルがしっかり施工されていて浮きやひび割れが見つからず、修繕工事がほとんど必要ないとしたらどうか。そんな優良マンションなら、仮設足場を架ける費用は無駄に感じるかもしれない。仮設足場にかかる費用はそれくらい高額だ。


 国土交通省(以下、国交省)は2017年に、マンション大規模修繕工事の実態調査を実施した。この中で工事金額の内訳を尋ねている。足場の設置といった仮設工事の費用が、全体の2割近くを占めていた。もちろん、調査のためだけに足場を架けるわけではない。外壁塗装など足場が必要になる工事を実施するケースもあるだろう。だが調査のためだけに足場を設置するなら、「もったいない」と考えるのがマンション管理組合の本音だろう。



マンション大規模修繕工事における工事金額の内訳。「全体」では、仮設工事が19.2%で2割近くを占める。1回目では22.9%で、2割を超えている(資料:国土交通省)


 こうしたマンション住人の声に耳を傾けたのか、国交省は全面打診調査に代わる方法を提案している。その前提になるのが、外壁タイルの施工に「有機系接着剤張り工法」を採用していることだ。

 国交省は、有機系接着剤張り工法による外壁タイルについては「引っ張り接着試験」で確認する方法を実施すればよいとする、技術的助言を18年5月に通知した。有機系接着剤張り工法に関する近年の研究成果を受けたものだ。

 少し前の通知なので、マンションの大規模修繕に携わる設計事務所やコンサルタント会社ではよく知られているが、一般にはあまり伝わっていないのではないか。日経アーキテクチュア10月14日号の特集「外壁タイルの落下を防げ」を取材する中で、そう感じた。建設会社への取材の際、不動産会社の発注書や建築設計事務所の仕様書に「有機系接着剤張り工法」の指定が少ないとの指摘があったからだ。

 有機系接着剤張り工法は、既存のモルタル張り工法と比較して、タイルの浮きや落下が生じにくく、定期報告の際に全面打診調査が不要になるなどのメリットがある。既存の工法に比べてイニシャルコストはアップするが、ライフサイクルコストでは従来工法より割安になるとの試算もある。

 もし読者がマンション管理組合の組合員なら、外壁タイルの施工方法を確認してみてほしい。設計図書に記載されているはずだ。有機系接着剤張り工法を採用しているなら、定期報告のための全面打診を引っ張り接着試験に変更できないか、管理会社に相談してみてはどうか。

 全面打診調査が必要ない有機系接着剤張り工法のマンションに関心を持つ消費者が増えることは、不動産会社の意識を変えるために非常に重要だ。あなたのマンションでも「外壁タイルの施工方法が有機接着剤張り工法か」を確認してほしい。それがマンションに関わる会社の意識を高めることにつながるはずだ。」


 意識の高いマンションデベロッパーの中には、マンションの外壁タイル張りを有機系接着剤張りに変更しているデベロッパーもあります。これから1回目の大規模修繕工事を検討しているマンションでは、設計図書を確認し、どの工法で外壁タイルが張られているかを確認してください。有機系接着剤張り工法は、確かにタイルの剥離の少ない工法ですが、初期コストが高いために、普及していない工法です。初期に有機系接着剤張りで施工されたマンションの1回目の大規模修繕工事の適齢期(築12~15年)が丁度これからです。1回目大規模修繕工事で、一般のタイル張り工法のマンションとのタイル補修率の違いが明らかになれば、もっと普及してよい工法だと思います。


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