現在私の住んでいるマンションを日本マンション管理士連合会の「マンション管理適正化診断サービス」で評価してみました。その結果をご報告します。
評価については以下の12つの項目に分けて評価します。
１． 管理組合の運営
管理会社が管理している一般的なマンションであれば満足する項目が多いですが、居住者名簿の年1回以上の確認がされていないマンションは多いと思います。また専門家の活用という項目がありマンション管理士その他専門家による支援を受けている項目を評価する項目があります。私のマンションは専門家の活用が非該当でした。
２． 管理規約
最新の標準管理規約に該当していれば特に問題ありません。修繕等の履歴状況の管理という項目がありますので、修繕履歴があるかどうかの確認が必要です。
３． マンション管理センター
「マンションみらいネット」に登録という項目があります。多くのマンションは、登録していないのではないでしょうか？
４． 長期修繕計画
計画期間が30年以上かつ2回以上の大規模修繕工事を含むという項目があります。
５． 修繕積立金
均等積立方式になっていること及び、修繕積立金の額が、修繕積立金ガイドラインの下限額以上になっているという項目のハードルが高くなっています。
６． 管理組合の経理
修繕積立金の滞納が3か月以上の組合員のいないこと、および管理費が6か月以上滞納の組合員のいないことのハードルが高いと思います。
７． 法定点検
特定建築物定期報告および消防点検が実施されていれば問題ありません。
８． 給水管
築15年超の場合、給水管診断を実施し、診断日より15年以内に更新・更生工事を実施している必要があります。または、長期修繕計画で給水管更新・更生期間内である必要があります。
９． 排水管
排水管についても、給水管と同様、築15年超の場合、排水管診断を実施し、診断日より15年以内に更新・更生工事を実施している必要があります。または、長期修繕計画で給水管更新・更生期間内である必要があります。
または高圧洗浄による排水管洗浄工事を2年毎に実施する必要があります。
１０． 外壁、屋上・バルコニー
大規模修繕工事を15年以内に実施し、屋上防水の保証期間内である必要があります。屋上防水の保証は一般的に１０年のため、この項目のハードルが高いです。
１１． 保険事故履歴
過去2年間に保険事故がない必要があります。
１２． 防災・防火
管理規約若しくは使用細則で、指定場所以外の喫煙を禁止している必要があります。
１３． 備考
旧耐震物件の場合、耐震補強工事を実施済の必要があります。
各項目を評価し、60点以上をSランクマンション（全体的には良好ですぐに改善必要とはしない）とします。100点満点なので、6割取れればSランクになります。その他は30点から59点がAランク（一部改善項目があり、早い時期に改善することで良好な状態を維持できる）、30点未満がBランク（多数の改善項目があり、早急に改善を必要とする）となります。
私の住んでいるマンションはSランクとなりました。評価項目を見て思ったのは、築年数の古いマンションでは、取得の難しそうな項目が多く見られたことです。また、管理費の滞納等、管理計画認定制度では見られなかった項目が多くあります。
この評価には取得費用はかかりません。またSランクに評価されると火災保険の減額も可能ですので、火災保険の更新を迎えている管理組合は取得を検討してみればいかがでしょうか？
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