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  • 執筆者の写真快適マンションパートナーズ 石田

不動産会社の「許せない手口」の実態…お金に困った高齢者への殺し文句に要注意

更新日:2月22日



 2023年8月31日のダイアモンドオンラインの表題の記事を紹介します。


親のすみかが奪われる!?リースバックに潜む大損リスク

 生まれ育った実家や、両親のすみかを失っている人が急増中だ。広告で見ることも増えている「リースバック」という不動産取引が原因で、国土交通省や国民生活センターが注意喚起を行っている。

 お盆は過ぎたが、もしこれから実家に帰る機会があれば、このリースバックには気を付けるよう親に話しておいた方がいい。

 リースバックとは、自宅(持ち家)を不動産事業者に売却して資金を得た一般消費者が、賃貸契約を結んで同じ物件に住み続けられる仕組みだ。高齢者などから需要があり、最近は戸建て住宅のリースバックを手掛ける不動産事業者が増えている。

 だが、この手法で得られる売却代金は、一般的な取引よりも大幅に安いことが多い。それどころか、賃貸契約後の家賃は相場よりも高くなりがちだ。ビジネスそのものは現行法では問題ないのかもしれないが、筆者はこれらを「法外」な水準だと思っている。

 それでもお金に困っている高齢者は、自宅を売却して老後資金を手に入れられるだけでなく、そこに「住み続けられる」という殺し文句で相場を知らずに契約してしまう。

 契約者は自分名義ではなくなった家に、昨日までと同様に住み続けることができるが、その裏側では大損するリスクがある。最悪の場合はホームレスになってしまう。

 というのも、リースバックを手掛ける不動産事業者にとって、期待利回り(年率)はなんと約7~12%ある。買い取り価格の最大12%程度の金額を、家賃収入として毎年受け取ることができるのだ。

 だが契約者側にとってみれば、仮に相場通りの金額で自宅を売却できても、その資金は約8~14年でなくなってしまう。そして、これはあくまで理論上の数値だ。実際に手に入る資金は相場以下になるので、もっと短い期間で底を突くと考えた方がいい。

 この実態を考えると、リースバックを使わずに自宅を持っていた方が得である。すでに仕事を引退し、年金生活をしている高齢者はなおさらだ。安易に手を出した結果、再び資金繰りに苦慮して家賃を支払えなくなり、数年後に家を失う事態に発展するかもしれない。


 そんなことをするくらいなら、別の資金繰りの方法はいくらでもある。

 リースバックを使わず、通常の手続きで持ち家を売却して、他の賃貸物件に引っ越すのだ。一般的な戸建て賃貸の利回りは5%なので、家賃はリースバックよりも安い。最大で半額程度に抑えられる。

 他にもやり方はある。リバースモーゲージという、自宅を担保に入れてお金を借りる方法だ。金利は3%ほどである。そして、リバースモーゲージ型住宅ローンの返済は、契約者が亡くなった後に物件を売却する形で行われる。要は、死ぬまで安心して住み続けられるのだ。

 いずれも、リースバックと比較したら、はるかにリーズナブルな方法となる。


「強引に勧誘された」…自宅売却を巡るトラブル続出

 こうした方法を知らない一般消費者に向けて、リースバック事業を積極推進している不動産事業者はかなり儲かる。そして、リースバックに応じた人は後悔するケースが多い。

国民生活センターによる注意喚起(出典:国民生活センター)


 その証拠に、全国の消費生活センターなどには、自宅の売却について下記のような相談が寄せられているという。

・自宅を売却し、家賃を払ってそのまま自宅に住み続けることができると言われ契約したが、解約したい・強引に勧誘され、安価で自宅を売却する契約をしてしまった・解約したいと申し出たら違約金を請求された


 リースバックだけでなく他の住宅売却トラブルも含めたデータだが、国民生活センターには60歳以上の一般消費者から年間600件を超える相談が寄せられる年もあるそうだ。泣き寝入りしている人もいるはずなので、契約者はその数倍はいるものと想定される。

 相談者全体に占める70歳以上の割合は、2016年には36.2%だったのに対し、20年には52.3%まで増えている。住宅売却トラブルに悩まされる人の高齢化も進んでいるようだ。 

契約当事者が60歳以上の年度別相談件数と、その内訳(出典:国民生活センター)


  さらに恐ろしいことに、不動産事業者に持ち家を売却した場合、契約のクーリングオフはできない。高齢者の生活に悪影響が生じかねないため、国民生活センターは注意喚起や関係機関(国土交通省、全国宅地建物取引業協会連合会など)への要望を行っているという。


筆者はリースバックを人道的にどうかと思う

 なお、不動産取引の勧誘で、「しつこい、長時間、迷惑、脅迫、強引、うそ」などを含む説明は宅地建物取引業法で禁止されている。こうした勧誘を受けた場合は、「免許行政庁に連絡します」と言うと、たいていの営業担当者は引き下がる。宅地建物取引業法違反で行政処分が行われるからだ。

 法改正によってこの規制が設けられた結果、不動産事業者は高属性(信用度が高く融資しやすい)の会社員に投資用不動産を売ることがかなり難しくなった。それまでは、会社に勧誘の電話をかける手段が横行していたが、法的に撃退できるようになったからだ。

 だが上記の相談内容を見る限り、リースバックは営業担当者の撃退方法を知らない高齢者がターゲットになっている印象だ。こうした勧誘や、法外な価格・家賃の設定に関して、筆者は人道的にどうかと思う。

 そして皮肉なことに、リースバック事業を展開している会社には、上場企業のグループ会社・子会社・関連会社などが含まれている。親会社が上場しているということは、それなりの社会的信用はあるはずだが、消費者の利益よりも「業績を伸ばして株主を満足させること」を最優先に考えているのだろう。

 最後に、あらためて問題を整理しておく。持ち家の売却後も「賃貸」という形で住み続けられるリースバック契約は、一見すると自宅という資産を有効活用する手段のように思える。引っ越しの必要もなく、売却代金を得ることで資金繰りも一時的に良くなるからだ。

 しかし実は、その価格設定や契約内容は、かなり消費者にとって不利になっている。最悪の場合、契約者が大損するだけでなく自宅を失うこともあり得る。


両親の「自宅喪失」を防ぐ有効な方法は?

 これを止める有効な方法は「親子間の会話」だと筆者は考える。振り込め詐欺と同様、身内の注意喚起があれば防げる可能性が高い。帰省が難しいならば、電話をかけて「リースバックという、下手をすれば大損する不動産取引があって、問題になっているから気を付けて」と言うだけでもいい。

 それでも心配なら、実家を共有名義にするのもいいだろう。子どもの持ち分が少しでもあれば、子どもの同意がないと売却できなくなる。贈与税を取られるのが癪(しゃく)だという場合は、ほんの一部だけを買い取って、司法書士に登記してもらえればいい。

 こんなコラムを書かなければならないのは、不動産業界にいる者として大変申し訳なく思う。だが筆者は、自社の利益のために消費者に不当な契約を課し、時として自宅を取り上げる事業者を許す気はないということを、ここに記しておく。」


 こういう記事を見るたびに不動産業者のモラルの低さを感じます。一般の人の認識も不動産業者イコール悪徳業者と思っている人も多いです。

 宅地建物取扱い主任者も、宅地建物取引士という士業に名称が変更され、弁護士等と同じように、高い倫理意識が求めらるようになりました。

 お客様の役に立つ仕事をしているという自負を持って仕事をして欲しいものです。


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