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  • 執筆者の写真快適マンションパートナーズ 石田

中古も「億ション」 投資家が買う東京の不動産

更新日:3月21日



 2023年6月28日の日本経済新聞の表題の記事を紹介します。


「東京都心の中古マンション価格が足元で1億円を超えている。将来の売却益を狙う海外の投資家の買い意欲が水準を押し上げた。首都圏では多くのエリアで新築時と価格が逆転しており、価値が2.5倍に跳ね上がる物件もある。一般世帯には手の届かない値段になり、住まいとしての役割がかすみ始めている。

「麻布台や青山で良いマンションはないか」。横浜市の不動産仲介事業社、リストインターナショナルリアルティにはアジアの富裕層や不動産投資家からこうした問い合わせが後を絶たない。同社の福島麦取締役は「都心の高額物件は相変わらず引き合いが強い」と驚く。

 海外勢の買い意欲を背景に、マンションは新築や中古を問わず値上がりが続いている。


六本木一丁目は新築時の2.5倍

 不動産情報サービスの東京カンテイ(東京・品川)がまとめた「リセールバリュー」をみると、中古マンションの再販価値の高騰ぶりがわかりやすい。築後10年程度たった中古マンションの平均希望売り出し価格を新築時と比べて算出した。

 2022年の首都圏の平均は132.5%だった。前年から12.7ポイント上昇しており、新築時の1.3倍の価格で売りに出されている。18年時点では91.4%と新築時を下回っていた。20年に100%を超えて逆転し、なお上昇している。

 駅別の首位は東京メトロ南北線の六本木一丁目駅で、リセールバリューは251.6%となった。東京メトロ千代田線の新御茶ノ水駅が208.1%、小田急小田原線の代々木上原駅が192.0%で続く。調査対象の398駅のうち、全体の98%に当たる389駅で新築時の価格を上回る「逆転現象」が起きている。

公示地価の伸びと比較すると、中古マンションの高騰ぶりが際立つ。六本木一丁目駅周辺エリアの公示地価は、22年1月1日時点で1平方メートルあたり327万円。10年前と比べて1.5倍の伸びにとどまっている。


割安な日本を選好

 要因とされるのが、海外からの投資ニーズだ。海外の不動産投資家が日本の新築物件に加えて、中古マンションを好む理由は複数ある。そのひとつが割安さだ。

 もともと香港やシンガポールなどアジアの都市部と比べると日本の不動産は安い。22年に為替相場が円安に振れたことで、さらに割安になった。相場にまだ上昇余地があると判断し、将来の売却益を見込んでいる。

 相対的な投資環境の良さからも日本は選ばれやすい。海外勢は地域ごとに保有物件を分散させる傾向がある。アジアで有力な投資対象になるのは主に日本と中国。中国では当局による規制強化などで市場が不安定になる懸念もあり、投資判断が難しいため、日本が好まれる。

 中古マンションは物流施設や商業施設などと比べて売買が多い。取引の動向や実績といった投資の判断材料を追いやすいことも大きい。情報の入手のしやすさから物件を内見しないまま売買することも珍しくないという。


買えない一般世帯

 海外投資家は保有物件をいつでも売却できるよう賃貸には出さず、日本観光の際の一時的な宿泊先として使うなど、住まいとしては活用しない。こうした海外勢が都心の優良物件に触手を伸ばし、価格水準を押し上げている。

 東京カンテイ発表の東京都心6区(千代田、中央、港、新宿、文京、渋谷)の中古マンション価格は5月が70平方メートル当たり1億256万円と、02年の集計開始後の最高値を更新し続けている。

「比較的資金に余裕があるパワーカップルでさえ買えなくなっている。中古マンションも『高値の花』になってしまった」(東京カンテイの高橋雅之主任研究員)

 実需の鈍化が響き、中古マンションの在庫は21年夏ごろから増勢が続く。都心6区で売りに出されている流通戸数は5月が4099戸と前年同月比16%多い。リストの福島氏も「条件によっては売買の動きがまったくない物件も出てきた」と話す。

 旺盛な投資ニーズが一部の高額物件を買い支えていることから、在庫が膨らむ中でも都心6区の価格水準は上昇が続いてきた。今後は立地条件などが劣る物件から価格調整が進む可能性もある。

 マンションは中古までも「億ション」となった。住まいを求める一般世帯に残された選択肢は賃貸か小規模の戸建て住宅ぐらい。都心のマンションは住むものから売るものに変わっている。」


 先日聞いた話では、高松でも築5年程度の築浅の中古マンションが、新築時と同じくらいの金額で売買されているようです。地方でも建築費の高騰でマンションの原価が戸当たり2000万円程度になり、土地代も含めると高松市内でも3000万円以下ではデベロッパーも売れなくなっています。

 昔は中古マンションになると2割は売値が下がると言われていましたが、5年位前の新築マンションの価格は2500万円程度でした。築浅のマンションであればそれほど劣化もしておらず、現在の新築マンションよりも割安のため購入者も多くいるような感じです。

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