• 快適マンションパートナーズ 石田

中古マンション「買ってはいけない」物件の見分け方

更新日:2021年11月4日



 2017年8月22日のダイアモンドオンラインに掲載された株式会社シーピーアイ代表取締役須藤桂一さんの表題の記事を紹介します。


「「衣・食・住」と言われるように住まいは生活の三大要素。その中でも、住宅は多くの人にとって生涯最大の買い物だ。買うか借りるか、土地付き一戸建てかマンションか、新築か中古かと議論は尽きないが、あなたがこれから買うとしたら、どれを希望するだろうか?


 リクルート住宅総研が2009年に実施したアンケート調査によれば、最も希望している物件種を単一回答で聞いたところ、最も多かったのは「新築分譲マンション」(38%)で、以下「新築分譲一戸建て」(22%)、「土地を購入して注文建築」(14%)、 「中古マンション」(12%)、「中古一戸建て」(6%)、「所有している住宅を建て替え」(4%)、「所有している土地に新たに注文建築」(4%)という結果が出ている。新築分譲マンションとは対照的に中古マンションの人気はパッとしない。

 今回は、買ってはいけない中古マンションの見分け方を紹介するのだが、 決して基本的に中古マンションには手を出さないほうがいいということではない。むしろ、中古物件は余り気味の買い手市場で、しかも良し悪しの判断材料は、実は他のどの種の物件よりも豊富なのだ(例えば、新築マンション購入時に得られる情報は、モデルルームとパンフレットしかなく、魅力的なコピーと写真でその気にさせるが、当然ながら心配なことは何も書いていない!)。

 シビアな目でしっかり選べば中古マンションでも良い住まいを手に入れられるということだ。


やがてスラム化がはじまる可能性の大きい中古分譲マンションを見抜くポイント

 しかし、まずは厳しい現実から見てゆこう。せっかく手に入れたマンションが将来スラム化する可能性が少なくないという現実だ。住む人が減り、満足のできる管理がなされず、売ろうにも買い手がつかず、修理しようにもお金がないから老朽化が進み、さらに住む人が減るという悪循環はすでに始まっているのだ。ついには管理人も管理会社も逃げ出し、まさにホーンテッドマンションになる恐れのあるような物件に手を出してはいけない。

 全国的に空き家が増え、賃貸物件がダブついている。日銀はつい先日「賃貸住宅市場が危ない」と警鐘を発信した。この勢いが衰えなければ、賃貸住宅の空き家率は2030年には30%を超える恐れさえある。両隣のうち、どちらかが空き家というイメージだ。それは決して分譲マンションには関係ない話ではないのだ。

 多くの分譲マンションでは、現在、子育てを終えた高齢者世帯が増えている。その子どもたちは親元を離れ、独立して自分の住宅に住んでいる。相続時には、自分たちが移り住むよりも、売却か賃貸かという選択になりやすい。

 しかしマンション購入希望者には、先の調査でも明らかなように新しいマンションが一番人気で、特に新婚世帯や子育て現役世帯には高齢者世帯の多い中古マンションは好まれない。そうすると、買うのは自分では住まない投資目的の人ばかりになる。こうなると、かつてはどの部屋も所有者が住んでいた分譲マンションも、賃貸マンション化してゆくことになる。これがマンションスラム化の入り口だ。

 都心で駅近なら、それでも現役世代で満室ということもあるが、郊外の駅から徒歩20分のマンションならそうはいかない。郊外の駅からさらにバスに乗らなければならないとなれば、より状況は厳しいだろう。立地条件は重要だ。資産価値が長期にわたって落ちにくいマンションは非常に少ないと言わざるを得ない。

 非情な見解だが、立地条件だけで勝負できるのは、「徒歩10分以内に電車の駅が3駅ある」マンションだけだと言われているのだ。それ以外のマンションの購入を検討するなら、厳しい目でチェックしておかないと痛い目にあう。


とにかく現場に行って確かめようチェックポイントは「管理」

 さすがに現地を訪れずに自宅用マンションを買う人はいないと思うが、業者の案内による見学では、都合の悪い事実は出てこない。だから、その時に気に入った物件であれば、ぜひ自分の足で再訪してみてほしい。この時、見るべきポイントは「管理」だ。

 例えば、共用廊下、自転車置き場、ゴミ捨て場が定期的に清掃されているか?自転車置き場であれば、乱雑にはみ出している自転車や、パンクしていてサビだらけで蜘蛛の巣が張っている廃自転車が何台も混ざっていないか?建物自体は良好でも、これらに問題があれば管理が適切になされていないということだ。

 特に住民用の掲示板は、管理組合活動の健全さのバロメーターだ。そこが期限切れの古びた町内会の行事案内みたいなものばかりなら、健全度は相当低いと考えなければならない。逆に管理組合活動についてのさまざまな告知、マナーのお願い、ペット飼育についての案内などが短いサイクルで張り替えられているようなら、管理組合は機能しているといえる。

 中規模以上のマンションなら共有部にトイレがあることが多いので、トイレもチェックしてみよう。エレベーターのドアの溝あたりも定期的に清掃されているかどうかがわかりやすい箇所だ。これらも管理の良し悪しがはっきり現れるところだ。


分譲マンションは「管理」で買え熱心な管理組合が管理を向上させる

 一方で、誰でも気になるマンションの外観だが、それ自体は有力なチェックポイントにはならない。外観は、およそ12~15年毎に行われる大規模修繕工事の前か後かで見た目はすっかり変わるからだ。実はこの大規模修繕工事が適切に行える体力があるかどうかが、買うべきマンション、買ってはいけないマンションを分ける大きなポイントだ。

 築後50年間、快適さを保つには最低3回の大規模修繕工事が必要だ。これを可能にするのは、しっかりとした「長期修繕計画」とその実施だ。所有者が毎月支払う管理費の中には一定額の「修繕積立金」があり、通常の出費のための「管理費会計」とは独立させてある。大規模修繕工事はこの修繕積立金で行うのだが、新築時には、売りやすさを優先させるために、修繕積立金は第一回大規模修繕工事を実施できないほど低く設定されている場合がほとんどなのだ。

 大規模修繕工事はしないわけにはいかないので、区分所有者から一時金を集めるか、借金をして返済のための積立金値上げで対処することになる。

 そこで第一回目の大規模修繕工事前であれば、それが可能な積立が十分あるか確かめなければならない。すでに終えているなら、どのような資金調達で行ったのか?現在の積立ペースで次回の大規模修繕工事は可能なのかを確かめなければ、予想外の出費を強いられることになる。

 この点をチェックするために、販売担当者やマンション管理人に、管理組合の理事か管理組合活動に熱心な住民を紹介してもらい、管理の実態を尋ねてみよう。長期修繕計画の見通しとそれに見合う積立がなされているかどうか、大規模修繕工事の時に一時金や借入が必要となったか、管理会社との関係はどうかなどを聞いてみることをお勧めする。

 その際に定期総会の議案書と長期修繕計画書を見せてもらえば、長く安心して住めるマンションかどうかが明らかになる。この時の説明が理路整然としていれば、管理組合が活発であることがわかる。管理組合が活発なら、管理会社もいい加減なことはできない。「マンションは管理で買え」の金言は間違いない。」


 昔から「マンションは管理を買え」と言われていました。入居者と建物の高齢化は避けられない問題ですが、組合活動が活発なマンションでは組合員の工夫により、様々な暮らしやすい仕掛けが施されています。このブログにあるように、中古マンションを買う前には、掲示板やエントランス・花壇・自転車置場等を良く見て、スラム化する予兆がないか?確認することは重要だと思います。


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