• 快適マンションパートナーズ 石田

中古マンションの6つの魅力とは?新築マンション高騰で改めて考える。価格の推移もチェック



 2022年3月31日の暮らしとお金の経済メディア「LIMO」の表題の記事を紹介します。


「2021年、首都圏の新築マンションの平均価格は「6260万円」でした。バブル期を超えて、過去最高値を更新しています。東京都23区だけでみれば「8293万円」と、なかなか一般の方が手を出せない価格にまで高騰しています。これだけ新築マンションが高騰しているとなると、中古マンションも視野に入れながらお住まいを探している方も多いのではないでしょうか?現にリクルートの調査によれば、2021年に首都圏で新築マンションを購入した人の54%が「中古マンションも検討した」と回答しており、2003年以降で最も高い水準となっています。

 そこで今回は、最新のデータや状況を踏まえ、中古マンションの魅力を改めて考察していきます。


中古マンション価格も高騰しているけど・・・新築マンションとの価格差は大きい



 上記は、東京都23区における中古マンションの平均坪単価の推移を表したものです。コロナ禍でも、価格が高騰し続けていることがわかります。

 2022年2月は、約314万円。同時期、同エリアの新築マンションの平均坪単価は約491万円ですので、その差およそ177万円。60㎡のマンションであれば、平均価格は中古マンションのほうが3000万円以上安いということになります。




 大阪市の中古マンション価格もまた、コロナ禍で高騰を続けています。

 2022年2月の中古マンション平均坪単価は、約168万円。新築マンションは約317万円なので、60㎡のマンションであれば、平均価格は中古マンションのほうが2700万円ほど安いということです。


中古マンションの6つの魅力

 中古マンションの魅力は「新築マンションより安く買える」だけではありません。


中古マンションの魅力1.広い物件が多い



 近年、新築分譲マンションは“狭小化”が進んでいます。2021年に販売された首都圏新築マンションの平均専有面積は、66.0㎡。2001年以来、最小です。

「70㎡以上の物件がなかなか見つからない」「リビングが狭い」「収納が少ない……」新築マンションを探している方の中には、このように感じている方も少なくないでしょう。新築マンションの狭小化が進む要因は、販売価格の高騰にあります。広くすれば、その分、さらに価格が上がってしまうため、広さを調整し、少しでも手が届きやすい価格帯を維持しているということですね。

 3LDKかつ70㎡台後半以上の専有面積の新築分譲マンション供給数は、2021年(1月~9月)、東京都23区で全体の28.9%。しかし、2000年~2010年頃までは50%前後を維持していました。

 つまり、築10年~20年の中古マンションは、広さのある物件が豊富だということ。コロナ禍で、ご家族が在宅する時間も増えたことでしょう。広いマンションに住みたいと考える方は、中古マンションも視野に入れてみるといいかもしれませんね。


中古マンションの魅力2.設備や建材のグレードが高いマンションも

 近年の価格高騰に伴い「広さ」のみならず、新築マンションの「グレード」も落ちている傾向にあります。たとえば、ディスポーザーや食器洗い乾燥機、床暖房などの設備は、販売価格を抑えるため導入されていなかったり、オプションとされていたりするケースも少なくありません。細かいところでいえば、壁紙や建具のグレードを落としている新築マンションも増えています。もちろん、全ての新築マンションの設備や建具のグレードが低いというわけではありませんし、新築マンションを否定するものではありません。しかし、相対的に見て「見合った価格」なのかは、冷静に考えてみるべきでしょう。

 今の新築マンションと同等、もしくはそれ以上の設備を備えている中古マンションもたくさんあります。


中古マンションの魅力3.相対的に立地が良い

 中古マンションは、新築マンションと比較して立地条件が良いものが多いものです。日本の土地は狭く、駅前などの好立地には、すでになんらかの建物が建っています。先に建てられたマンションのほうが、相対的に立地が良いというのは当然のことですね。


中古マンションの魅力4.選択肢が多い

 2021年の新築マンションの発売戸数は、首都圏が約3.3万戸、近畿圏が約1.9万戸、全国で約7.8万戸です。コロナ禍で発売戸数が大きく減少した2020年と比較すれば+29.5%と大幅に増加しましたが、新築マンションの供給数は減少傾向にあります。

 1990年代は、全国で20万戸弱、首都圏だけでも8万戸前後の供給数がありました。それが、今では半減以下。それだけ、選択肢も狭まっているということです。中古マンションを視野に入れるとすれば、言うまでもなく選択肢は大幅に増えます。「新築」へのこだわりや憧れもあるでしょうが、立地や広さ、間取り、価格などの希望は、中古マンションのほうが圧倒的に叶えられやすいといえます。


中古マンションの魅力5.好きな間取り・仕様・設備にしやすい

 中古マンションも高騰しているものの、新築マンションと中古マンションの価格差は大きいものです。物件次第ではありますが、中古マンション購入時に大幅にリノベーションしたとしても、多くの場合、新築マンションの取得費用には及ばないでしょう。

 新築マンションの中でも、購入時期によっては建具や床材の色・素材、設備、間取り等を選べる物件もあります。しかし、大幅な変更はできません。自らリノベーションすることも可能ですが、ただでさえ高額な新築マンション。自由自在にカスタマイズできる人ばかりではないはずです。

 中古マンションは選択肢が多いというのは先述の通りですが、自分の好きなようにリノベーションしやすいという点も大きな魅力の1つです。


中古マンションの魅力6.住宅ローン控除が適用となる中古マンションが増加

 住宅ローン控除は、これまで「築25年」までの中古マンションにしか適用されませんでした。(耐震基準適合証明書等がある場合を除く)

 しかし、2022年度税制改正によりこの築年数要件は撤廃となり、昭和57年以降に建築されたマンションは住宅ローン控除の適用対象となりました。(他、広さ要件などあり)これまで住宅ローン控除が適用とならなかった多くのマンションが、今後、控除を受けられることになります。「住宅ローン控除が受けられるのならば」と、築30年やそれ以上のマンションが選択肢に入る方もいらっしゃるのではないでしょうか。


【中古?新築?】マンション選びに悩んだら“優先順位”を考える

 中古マンションと新築マンション、どちらが正解ということはありません。「新築」が譲れない方もいれば、価格や広さ、立地が譲れないという方もいらっしゃるでしょう。「何を優先させるか」を決めると、お住まい選びは上手くいきやすいものです。「新築」以外の優先度が高い場合は、今の時期とくに中古マンションも視野に入れてみるといいと思います。」


 中古マンションをフルリノベで全面改装しても費用は1000万程度です。このブログにあるように、新築と中古の価格差が3000万円あるのであれば、中古マンションを買ってフルリノベーションして、自分の好きな間取り・インテリアに改装しても、2000万円近く安く購入することが可能です。また、部屋からの眺望や、上下階にどのような人が住んでいるかも、事前に解るので、上下階の騒音問題等も、以前の居住者からヒアリングが可能です。また、管理組合の活動等も事前に解るので、安心して購入できます。新築マンションの購入価格がどんどん値上がりする中、中古マンションにもっと目を向けて欲しいと思います。


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