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  • 執筆者の写真快適マンションパートナーズ 石田

住宅価格が高騰!今後どうなる?見通しをプロにお聞きしました

更新日:2023年5月31日



 2022年10月27日のリブタイムズの表題の記事を紹介します。


「住宅価格が高騰している昨今、住宅市場の動きを見ながら住まいを検討することが大切です。今回は住宅価格が上昇している要因や今後の見通しについて、株式会社さくら事務所会長の長嶋さんにインタビュー!不動産のプロならではの目線からお話しいただきました。


2020年以降から住宅価格が上昇!原因は?

 住宅価格を示す不動産価格指数では2013年以降にマンション価格が上昇し、2020年以降には戸建ての住宅価格も上昇しています。なぜマンション・戸建て住宅ともに価格が上昇しているのでしょうか。




マンション価格は2013年から上昇傾向に

マンション価格が2013年から顕著に上がっています。なぜでしょうか?

 当時の安倍首相が行った経済施策・アベノミクスの影響が大きいといわれています。以前の政権では株価や不動産価格を低く押し下げる政策が進められていた一方、2012年12月に政権が民主党から自民党へ移ったことにより政策が大きく変化。不動産価格が上昇していったのです。


2013年時点では戸建て住宅にあまり変化はないように感じます。なぜでしょうか?

 「マンションと戸建て」というより、単に利便性のよいところに住宅のニーズが集まっているためと考えられます。駅に近い物件や、郊外であっても利便性のよいところに住まいのニーズは集中します。戸建てよりもマンションのほうが利便性のよい土地にあるため、マンション価格が上昇したのでしょう。


コロナ禍で戸建てのニーズが上昇

2020年以降になぜ戸建て住宅の価格も上昇しているのですか?

 戸建て住宅の価格が上昇した要因として、コロナ禍でリモートワークが普及し、部屋数を増やしたいというニーズが増えたこと、2013年以降マンション価格が上がっており相対的に見て安価であることという2点が挙げられます。


在宅で仕事をする方が増えましたよね

 はい。マンションはLDK(リビング・ダイニング・キッチン)に2~3部屋がついた2LDKや3LDKが主流である一方、戸建て住宅の間取りは4LDKが多いといわれています。

 コロナ以前は通勤のしやすさなどの利便性が重視されていた一方、コロナ以降は間取りの大きさや部屋数においても注目されるようになったほか、上がり続けているマンション価格と比べて安価なこともあり、戸建て住宅のニーズが高まりました。


マンション価格は2020年以降も変わらず上昇

戸建て住宅の価格が上がっている一方、マンション価格が下がっているわけではありません。なぜマンション価格は2020年以降も変わらず上昇しているのですか?

 共働き世帯が増えている中でコロナ禍になり、より通勤しやすい地域へのニーズが高まったためと考えられます。


共働き世帯はどれくらい増えているのでしょうか?



 厚生労働省が発表したデータを見ると、1990年代は共働き世帯と専業主婦の世帯の割合はあまり変わらない一方、近年では70%ほどの世帯が共働きとなっています。共働き世帯が増えた分、通勤する人数も増えているため、利便性の高い土地が求められているのです。

 そのほかコロナ禍で通勤におけるリスクを考慮する方が増えましたよね。以上の要因から、戸建てのニーズは高まりつつも利便性の良い土地やマンションの人気も高まっているのでしょう。


土地の価値は立地で決まる?ますます進む3極化とは

 利便性のよい土地が人気になっている現在、土地の価値は立地に左右されるようになりました。今後土地の価値はさらに「3極化」するといわれています。


土地価格の3極化についてくわしくお聞きしました。

土地の価値が都心に集中する「3極化」

3極化とはどういうことですか?

 「土地の価値が維持・もしくは上昇する地域」が10~15%、「なだらかに土地価格が下落する地域」が70%、「限りなく無価値あるいはマイナスの地域」が15~20%の割合で存在していることです。今後ますます土地の価値における格差が広がり、3極化が進むと予想しています。


なるほど。3極化は最近始まったのでしょうか?

 いえ、バブル崩壊以降から始まっています。バブル崩壊前の高度経済成長期では、都心よりも郊外に住まいを求める方が多かった一方、バブル崩壊以降は徐々に都心に近い場所へのニーズが増えていました。バブルが崩壊すると不動産価格が下がり続けて割安になっていたため、都心や中心部に集中する流れになったのです。


かなり前から3極化は始まっていたのですね

 はい。現代では先ほど挙げた通り共働き世帯が増加しているほか、自動車を保有する方も減っています。通勤しやすく、自動車も不要な利便性のよい都心部に住まいを求める動きは今後も加速していくと考えられます。

コロナ禍でより都心のニーズが高まる

在宅ワークの普及で3極化が緩和される(郊外における土地の価値が上がる)ことはありますか?

 いえ。それどころか、コロナ以降は利便性のよい土地へのニーズがさらに加速しているように感じます。在宅ワークが普及したとはいっても、完全に在宅で仕事ができる方はかなり少なく、週に1~3回は出社といった形をとっている会社が多いと思います。働き方はたしかに変わりましたが、地方へ引っ越すまで変わったわけではないというのが現状です。また、満員電車で密な環境になるのを防ぎたいというニーズも高まっています。これらのことを考慮すると、コロナ以降はより利便性のよい土地を求める方が増えていると考えられます。

戸建て・マンション価格は今後どうなる?

 戸建て・マンション価格ともに上がっている現在、今後の住宅価格はどのように変化していくのでしょうか。見通しをお聞きしました。

住宅市場は金利次第で変わる

戸建て・マンション価格は今後も上昇していきますか?

 金利次第だと思います。世界的にインフレ傾向である現在、アメリカやヨーロッパでは固定金利が5%を超えており、今後も段階的に金利を上げていくといわれています。日本では政策スタンスを変えずにゼロ金利政策を続けており、現在あまり大きな変化はありません。

どのくらい金利が上がったら住宅市場に影響が出てくるのでしょうか?

 0.5~1%ほどの金利上昇でしたら、あまり影響はないでしょう。現在、日本における住宅ローンの金利水準は変動金利が0.3~0.4%、固定金利で1%前半ほどです。2~3%ほど上がるとなると借り入れられる絶対額がかなり変わってくるため、金利が切り替わる前に住宅ローンを組んでしまおうという方がかなり増えると考えられます。

今後金利は上がっていくのでしょうか?

 金利が見直されるタイミングとして考えられるのは、日本銀行総裁が変わるタイミングでしょう。現在の日銀総裁である黒田さんの任期が2023年4月までとなっており、別の方に代わることで政策も変化するのではといわれています。ただ、金利は生き物のようなものでどのような動きをするのかは誰にも予測できません。

賃貸か購入か?住まいを決める指標とは

 住宅価格の高騰や土地の3極化など、住宅市場が目まぐるしく変化している昨今。住宅を購入するリスク、購入せずに賃貸で過ごすリスクの双方があるなか、私たちはどのように住まいを決めていけばよいのでしょうか。

フローとストックの双方を考える

賃貸か購入か、住まいを決める指標は何かありますか?

 家賃のような一定期間で流動するお金(フロー)と、ある一時点において貯蓄するお金(ストック)の双方を加味して住まいを検討しましょう。

 住宅は購入すると資産価値になり貯蓄できるという意見もありますが、土地の3極化が進んでいる現在、資産価値は必ずしもそのままとは限りません。5,000万円で購入した家の価値が2,000万円に下がるといったリスクも考えられます。もし資産価値が落ちてしまうのであれば、経済合理性という観点から見ると賃貸のほうがよいというケースもあるでしょう。

経済合理性と夢、どちらを優先すべき?

なるほど。住まいを検討する際は、立地の優先順位を上げるほうがよいのでしょうか?

 いえ、自分の家を売る予定がなければ、資産価値を考える必要はありません。終の棲家として自宅に住み続けたい方や、利便性は悪いけれど自然が豊かな土地に住みたい方などは資産価値について気にしなくてよいでしょう。要は経済合理性と自分の夢、どちらを優先すべきか考えることが大切なのです。

どの場所でどのような暮らしをしたいかという夢と、フローとストックを考慮した経済合理性の双方を天秤にかけるのですね!

 はい。夢の達成と経済合理性を100:0で考えられる人は、あまりいないと思います。「自分の生活がどうなっても、将来売れる土地であればどこでもいい!」と経済合理性100%で考える方は少ないと思いますし、夢の達成のみに振り切っている方もあまりいないでしょう。

 賃貸か購入か検討する際は、家族で夢と合理性の双方を天秤にかけて話し合うことが大切です。住宅市場の動きを確認しながら、納得のいく住まい選びをしていきましょう。

まとめ

 今回は、不動産のプロに住宅市場の動向や今後の見通しをお聞きしました。住まいを検討する際は、住宅市場も加味して考えることが大切です。夢と経済合理性を天秤にかけながら家族会議を重ね、後悔のない住まい選びをしていきましょう!」


 今回の記事で「土地の3極化」という新しいワードが出てきました。

 「土地の3極化」とは「土地の価値が維持・もしくは上昇する地域」が10~15%、「なだらかに土地価格が下落する地域」が70%、「限りなく無価値あるいはマイナスの地域」が15~20%の割合で存在していることです。今後ますます土地の価値における格差が広がり、3極化が進むと予想しています。

 土地価格が上昇もしくは維持されるエリアは大都市圏の街中ということでしょうか?地方都市のマンションが建つようなエリアは「なだらかに土地価格が下落する地域」だと思います。一方、農村部や限界集落は「限りなく無価値あるいはマイナスの地域」ということでしょうか?人口減社会となった日本では、経済合理性で考えると街中のマンション暮らし、趣味嗜好性で考えると自然豊かな田舎で、古民家暮らしというのが、究極の選択のように思います。


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