不動産コンサルタント沖有人さんの表題の記事を紹介します。
「会社員の生涯収入は2.5億円といわれている。「老後資金2000万円問題」が国会で問題になったが、公的年金だけでは老後生活の不安は消えない。働かずして資金を増やすのは、そう簡単ではない。筆者は自宅マンションでそれを実現することを指南しており、その実現性は今のところ99％を超えている。それは再現性があるがゆえに、その気になれば多くの人がかなえることができる。（スタイルアクト（株）代表取締役／不動産コンサルタント 沖 有人）
自宅で資産形成できると思う人は年代で分かれる
自宅購入での失敗の最たるものはバブル崩壊である。1980年代後半に家を買った人はほぼ全員大損をしている。年齢でいうと、現在60～70代になる。自宅で多額の含み損を抱える不幸な世代である。しかし、現在40～50代の人は大方自宅で含み益を出している。この違いには、購入タイミングが最も大きく寄与することは確かだ。この年代の購入後は価格が底堅く、上昇幅が大きいので、含み益が生まれやすい。
ここで理解しておいてほしいことは、バブルは二度と起こらないということだ。バブルはどうして起こったかというと、不動産価格の評価を取引事例比較法だけで行うからである。取引事例比較法とは、ある土地の価格が2倍になったら、その周辺の土地の価格も2倍になるという天井も底もなく振れ幅が非常に大きい評価法である。21世紀に入って、不動産投資信託に関連する法律ができて、不動産評価の主流が「収益還元法」に変わった。不動産価格は賃料がいくら取れるかということや、借入金利で決まるというものだ。取得した不動産の収益性が基準となって、土地は取引されるようになった。
こうして、一定の幅の中でしか不動産価格は動かず、賃料の高騰と金利の低下で今の不動産価格が高いことを説明できる。つまり、バブルはもう起きないように天井価格は抑えられるようになっているのだ。
マンションの資産価値は7つの法則で決まる
私よりも上の年代の人（現在60～70代の人たち）が現役世代のときに家を郊外に購入して、毎日往復2～3時間の通勤をしている姿は痛ましいほどだった。その際、自宅が通勤や生活の足かせになるのは、絶対にあってはならないと思った。そこで新築から中古まで同じ物件の取引量が多いマンションで、資産価値の値下がり率を計算してみたら、「7つの法則」があることが分かった。その内容を『マンションは10年で買い替えなさい』にまとめて発刊しており、ベストセラーにもなったので、興味のある方は参照されたい。
7つの法則は以下を指す。
法則1 変動する相場で賢い時期に買う 法則2 単価の高い都心エリアは底堅い 法則3 駅へのアクセスはいいに限る 法則4 大規模マンションは得をする 法則5 タワーはランドマーク性に価値がある 法則6 専有面積は小さいほど損をする 法則7 適正価格以下で購入する
法則1はタイミングの問題で今は当面値上がりが想定される。なぜなら、金融緩和が2023年の黒田日銀総裁の任期まで続く可能性が非常に高いからだ。金融緩和されると、担保の取れる不動産に銀行は潤沢に貸し込む。2023年に仕込んだ値上がりした土地は2025年に新築マンションとなって出てくるので、今から4年はマンションが値上がりする確率はかなり高い。
法則2と3は立地の話だ。この中でも法則2は最も資産性に影響する。非常に簡単に言うと、港区の山手線の内側にマンションを購入したら、価格が落ちることはないというほど、固い法則だ。
法則4は総戸数が多くて、法則5は高さが目立つタワーで、法則6はファミリータイプを買えばなおいいということだ。あとは法則7で、適正価格以下で買えばリスクは全部回避したことになる。新築も中古もその適正価格は物件ごとに無料会員制サイト「住まいサーフィン」の中で開示している。「住まいサーフィン」は住み替えを実現するための具体的な方法を提示している。だからこそ、誰もが運やタイミングに左右されずに再現できるのだ。
含み益で老後の資金不足を補える
「住まいサーフィン」の会員を例に見てみよう。会員の含み益は、平均2465万円となっている。相場が上昇したこともあり、2年ほど前より200万円以上増えている。この数字がなぜ分かるかというと、自宅査定という価格査定機能のログが残るからである。文字通り、自宅のマンション名と号室を特定したら、今の取引価格が算出される仕組みになっている。同時に新築時の価格も分かるので値上がり幅が分かる。
その実態はこうだ。購入物件価格は6098万円、現在の中古取引価格は7080万円で、982万円の値上がり、その間住宅ローンの返済は1485万円進んでいるので、売却時にはその合計金額（2467万円）が手元に戻ってくる含み益だ。この含み益で老後の資金不足を補える。
ここで問題になるのは、含み益は売却しないと実現益にならないことだ。自宅なので住んでいる限り、手元キャッシュには換金できない。しかし、最近はキャッシュ化する方法が出てきている。
それは「リバースモーゲージ」というローンで、簡単にいうと、マンションの資産価値を見越してお金を貸す手法だ。だから、資産価値が高ければ住みながらにして借り入れができる。返済は死後に物件の売却で行う。難を言うなら、今の段階では金利が3％と高いことだが、老後資金の問題が顕在化すればするほど参入する銀行も増えて、こなれた金利になるのではないかと期待している。
こうなると、自分が働かなくなるまでは自宅資産は膨らませておいたほうがいい。私自身、そうした住み替えをしている。今の物件以上に値上がりが期待できる物件を見つけると引っ越しするのだ。
現在、マンション価格が高くなっても売れ行きがいいのは、金利や税制の影響はもちろんあるが、最も大きいのは自宅価格が値上がりした人が住み替えをしていることだ。資産価値が勝手に値上がりしていれば、次に引っ越すのはそんなに難易度が高いことではない。
先進国では不動産が値上がりするのは当然のこと
先進国は心地よいインフレを達成するべく、政策選択されている。米国でも英国でも資産インフレが続いている。ロンドンでの平均的住宅価格は10年ごとにその価格が倍くらいに値上がりする。持ち家率も高いために、老後資金は資産インフレで賄っていると考えてもあながち間違いではない。
日本では自宅を子どもたちに残すことを考える人が多いが、家は一代で終わりにする考えに立ったほうがいい。平均寿命が90歳に近い現代で、相続で引き継がれる自宅は子どもの年代で60歳前後になる。子育ても終わったときに自宅をもらっても、必要なタイミングを逸している。
それに子どもが2人以上いたら家は分けることなどできない。それなのに家の売却について遺言なども残さずに逝く人は絶えない。その結果、親の家は大量の空き家となって放置されることになる。子どもの側も自分にとっても思い出になる実家を処分する決断もつかず、多少の現金を相続でもらうので、親の自宅にかかる固定資産税を支払い続けてしまう。
こんなことなら、親世代として自宅に住み続けるが、生きている間に現金化してしまい、亡くなった際には売却して換金することを想定したほうがいい。どうせ天国には自宅も現金も持っていけない。資産を残すにしても自宅の売却で現金化を想定するなら、最後は自宅資産でリバースモーゲージをして、老後資金を生み出すことを一つの選択肢として考えてみてはいかがだろうか。」
先日のテレビ番組で、30代の若いパワーカップル（共働きで世帯年収1400万程度）が、東京湾岸エリアの超高層マンションを購入しているという話が出ていました。確かに、首都圏であれば、マンションを住替えることで資産を増やすという発想も可能かもしれません。
今の若い世代は、この記事にもあるように住宅を金融資産の一つとして考え、老後に貰えるかどうか判らない年金の足しにしようと考えているようです。また、このマンションの値上がりで収益を得るという考えは、中国や韓国でも社会現象としてあらわれています。
地方でも住宅ローンを完済すれば、今住んでいるマンションも老後の資産として活用できる方法があります。この記事にあるように、「リバースモーゲージ」や「リースバック」という方式を活用して、自分の住まいを老後の生活費用に活用することです。「住宅は終の棲家ではなく、その時々のライフスタイルに合わせて住み替えていくもの。」・「住宅は金融資産の一つであり、資産活用の一方法として考える。」
若い世代を中心に日本でも、そんな考えを持っている人が主流になってきているように思います。
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