• 快適マンションパートナーズ 石田

囁かれてきた「2022年タワマン問題」…住人が反省した、「考えてみれば当然の事実」

更新日:4月11日



 2022年2月17日の幻冬舎GOLD ONLINEの表題の記事を紹介します。


「タワーマンションについて、長い間懸念されてきた「2022年問題」は今後、どのような展開を迎えるだろうか。本記事では「タワマン住み」の実情を探っていく。


囁かれてきた「2022年タワマン問題」

 日本のタワマン第1号といわれているのは、1976年に誕生した「与野ハウス」。高さ66m、21階建て、総戸数463戸の大規模マンションだ。 それから月日は経ち1997年。建築基準法・都市計画法の改正をきっかけに、「西新宿パークサイドタワー」「センチュリーパークタワー」「西早稲田シティタワー」など、ランドマーク的存在として首都圏近郊で建設ラッシュが始まった。 2000年頃から本格的にタワマンが乱立し始めた結果、浮上したひとつの問題がある。それが「2022年問題」だ。 一般的にマンションは築12~18年ほどで大規模修繕をおこなうが、ことタワマンにおいて、2022年はそのピークのタイミングとなる。そこで修繕費の積立不足などが露呈するであろう、と囁かれてきたのが「2022年問題」である。 ちなみに、オリンピックの閉幕後にあたる2022年は、不動産価格の下落も懸念されていた。その予想から一転、現在、新築マンションの平均価格は上昇を続けている。オリンピックが無観客開催となり、景気が急騰することもなかった結果、急落することもなかったことは周知の通りである。 しかし大規模修繕ラッシュは避けられない。修繕費の高騰に対する嘆きは深刻だ。 修繕積立金の不足は一般のマンションでも問題となることではあるが、タワマンは設備が複雑でコストがより高くつく。 さらに、管理組合で修繕費の値上げを発議したとしてもうまくまとまらないことが多い。住人数が多いうえ、低層階と高層階の住人の生活レベルに差があることに加え、投資目的で所有していて「そもそも住んでいないのでどうでもいい」、終の棲家とする気はないので「住んでいるうちだけ持ちこたえてくれたらいい」という人が一定の割合を占めるためである。 修繕費に頭を抱えるタワマン住民は、今後も減ることはないだろう。


タワマン住人、実際のところの生活設計は?

 ところで、そもそもなぜ人はタワマンに住むのだろうか。 「フィットネスジム」「バーラウンジ」といった高級感漂う設備に惹かれた… 景色の良いベイエリアに住んでみたかった… 純粋にタワマンに憧れた… 声は様々あるが、実際の暮らしは? タワマン住人に「コメントをいただけますか」と伺った。


「ゴミ出しが本当に楽です。いつでも捨てられるから、家に溜まることもないです。

フィットネジムに関しては…最初は通ってましたが今は全然…。コロナもあるんですけど、同じ住民だと思うと気まずい気持ちがあって…。ジム行かない分賃料下げてくれないかな、とは思います。

考えなしに契約しちゃいましたが、最近割と金銭面が厳しくなってきて反省しています。

あとは正直、購入した当時は修繕費が上がっていくことまで深く考えてなかったですし、周りにもそういう人は多いですね」(田中さん<仮名>都内某タワマン住み/デイトレーダー)


「景色は抜群にいいです。夜、湾岸の穏やかな海を見ながらお酒を飲むのは最高ですよ。

以前水没騒動もあったので、台風や地震のときは若干心配になりますが、まあ、今のところ不便はないです。困ったら引っ越せばいい」(加賀さん<仮名>湾岸タワマン住み/不動産投資会社勤務)

「老後まで住む気ですか? もちろんないです。もし大停電にでもなったら階段のぼれないでしょ(笑)。

リタイアまでは都心で豪勢に暮らして、そのあとは小さな戸建てでも買うつもりです」(林さん<仮名>都内某タワマン住み/保険代理店勤務)


「タワマン暮らし」の行末はいかに?

 意見は三者三様とはいえ、刹那的とでもいえばいいだろうか、あくまで借り住まいとして「タワマン生活」を楽しんでいる声が多く聞こえた。「困ったら引っ越す」「老後まで住む気はない」と言い切れるのは、資金繰りに余裕がある証拠か。 「持ち家 vs 賃貸論争」「戸建て vs マンション論争」など、住まいに関する話題は絶えないなか、ことさら世間を騒がせがちな「タワマン暮らし」。 家族構成・世帯年収・生活設計…すべてを勘案した結果の「タワマン住み」という選択肢は、吉と出るか、凶と出るか。今後の展開からも目が離せない。」


 タワー物件の大規模修繕工事で思い出すのは、日本一高いマンションとして話題になった「エルザタワー55」の大規模修繕工事です。(1998年竣工)

 2015年3月着工~2017年2月完了と2年の工期で、工事費用は12億。戸当たり185万円の費用がかかりました。1回目の大規模修繕工事は築17年目に実施したことになります。また、建物外観が複雑なため、施工してくれる会社が見つからず、清水建設の関連会社であるシミズ・ビルライフケアが、会社の威信をかけて工事したことからも話題になりました。

 最近の工事費高騰から考えると、タワーマンションの修繕費用は戸当たり200万円以上かかるのが普通になっているのではないでしょうか?また、このブログにもあるように、タワー物件はフィットネスジムやパーティールーム等、共用施設も充実しており、その分管理費も高くなっています。管理費と修繕積立金をあわせて月5万円以上支払っているタワーマンションも多いです。確かに住むには快適ですが、このような維持費の高さから、敬遠されるケースもあります。今後、大規模修繕工事の実例が増えてくるに伴い、タワーマンションに対する、色々な賛否の意見が出てくると思います。


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