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  • 執筆者の写真快適マンションパートナーズ 石田

増える理事会なしマンション、割高な工事「アリ地獄だ」 国が対策へ

更新日:2月1日



 2023年8月9日の朝日新聞デジタルの表題の記事を紹介します。


「分譲マンションの管理組合で、本来は住民らから選んだ理事長が務める「管理者」の役割を、マンション管理会社に委託するケースが増えている。住民の負担が減る一方、管理会社が工事などを関連会社に相場より高く発注する懸念がある。国は委託する場合のガイドラインをまとめるなどの対策に乗り出す。

 「このままでは『アリ地獄』のように、住民のカネが管理会社にどんどん吸い取られてしまう」

 広島県の70代男性は、自分が住むマンションの管理組合で監事を務めていた10年ほど前、区分所有者(住民ら)から集める管理費の毎月の収支が赤字で、修繕積立金もたまっていないことに気がついた。


維持管理費、周囲の2倍も

 マンションは当時で築15年ほど。分譲時から、管理組合に住民らでつくる理事会はなく、代わりに管理会社の社員が「管理者」を務めていた。

 管理者の仕事の一つが、修繕や維持管理の計画を作り、発注することだ。男性が調べると、それらの多くを管理会社の関連会社が受注していた。金額が周囲のマンションより大幅に高いものも目立ち、防犯カメラのリース料は年80万円で周囲の約2倍。エレベーターや外壁などの維持費も4割ほど高かった。

 そこで住民で話し合って理事会をつくり、理事長が管理者となった。男性は「管理会社はカネのことしか考えていないように感じた」と振り返る。

 こうした住民以外が管理者を務める方式は「第三者管理」と呼ばれる。特に管理会社が管理者を務めるケースが多い。

 管理会社はもともと、管理組合から委託を受けて、管理人業務や清掃、設備点検などを行う。第三者管理では、それに加えて管理組合側の仕事まで担うかたちになる。


広がる第三者管理

 マンション管理業協会の昨年の調査で、第三者管理を受託する管理会社は103社あり、2年前から3割ほど増えた。住民の高齢化などで理事のなり手が足りないマンションが増えていることが背景にある。

 一方、国土交通省が2~3月に管理会社45社に実施した調査では、45%が大規模修繕工事などを自社と関係する会社が「受注している場合がある」と答えた。担当者は「利益相反の面から問題になりうる」と話す。

 日本マンション管理士会連合会の瀬下義浩会長も「区分所有者の財産を守る仕組みが不十分。客観的な第三者がチェックするしくみが不可欠で、法律などで外部監査を義務づける必要がある」と指摘する。


国はガイドライン作成へ

 そこで同省は、第三者管理方式について近く実態調査を実施。そのうえで今秋をめどに有識者会議を立ち上げて、管理者の選び方や注意点などをガイドラインとしてまとめる。また利益相反を防ぐため、管理組合の監事にマンションの専門家を置くことを、マンションの管理規約のひな型(標準管理規約)に盛り込む方向で検討する。

 不動産コンサルタント会社さくら事務所(東京)の土屋輝之さんは、「かつては投資用など一部のマンションで活用された第三者管理方式が、一般のマンションにも広がりつつあり、対策が急務だ」と話す。」


 第三者管理に関する記事は、今まで好意的に書かれたものが多かったですが、管理会社に全てお任せすると、この記事のような事態が発生することも十分に考えらえます。入居者が一生懸命に払った管理費や修繕積立金が、湯水のように使われ、気がつけば何も残っていないというような状況も十分に考えらえます。第三者管理を行うのであれば、やはりマンション管理士や一級建築士といった第三者を管理組合の監事に選任し、管理会社のお目付け役にして、管理会社の思う通りにさせないことが重要です。

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