今回はマンションの基本的なお話です。
みなさんは専有部分と共用部分という言葉はご存じですか？名前は知っていても具体的にはわからない方もいらっしゃいます。そこで今回はマンションの専有部分と共用部分について説明したいと思います。
マンションはいくつかの専有部分に区分された建物を、階段や廊下、エレベーター等の共用部分でつないでできた建物です。マンションには専有部分と共用部分という２つの部分しかありません。
マンションを買うとは、この専有部分と専有面積に応じた敷地（敷地利用権）を買うことです。専有部分は、基本的には、購入者が自由に改修できますが、共用部分については勝手な改造等はできませんし、他人への売買も出来ません。
この考え方を元に、占有部分と敷地利用権をセットで売買ができるようにルールを定めたのが区分所有法であり、この法律が出来たおかげで、マンションは戸建て住宅と同じように、不動産として市民権を得ました。
専有部分とは
専有部分についてはリフォームできますが、共用部分については改造できないため、どこが専有部分でどこが共用部分なのかが解っていないと、後々でクレームが発生します。
専有部分とは、コンクリートで囲われた天井・壁・床の室内側部分です。専有部分以外のすべての部分は共用部分になります。コンクリートは共用部分ですので、勝手に穴を開けることはできません。リフォームできるのは壁紙までです。
細かい部分で言えば、例えば玄関ドアは外部は共用部分ですが、室内側は専有部分となります。したがって玄関ドアの室内側は、自分の好きな色を塗っても良いです。また、錠前は専有部分であり、鍵を落とした時や、賃貸の入退去時に自分で交換してもかまいません。
ただし住戸内でも、排水竪管は上階とつながっており共用部分です。古いマンションで、天井裏に上階の配管がある場合も同じく天井裏配管は共用部となります。住戸内リフォーム時には、これらの配管は傷つけないように注意が必要です。また、インターホンや火災感知器等の防災機器も共用部分ですので、勝手に撤去等はできません。バルコニーに部屋を増築したり、戸境壁を壊して、2住戸を1住戸として使うことも、共用部分の改造であり認められていません。
共用部分とは
共用部分とは専有部分以外の部分になります。一般的には階段・共用廊下・玄関ホール等ですが、以下の部分も共用部分となります。
専用使用権のある共用部分
窓ガラスや網戸は専用使用のできる共用部分になります。共用部分のため、勝手に色付きガラス等に変更はできません。ただし通常の使用による修理代（ガラスが割れた場合の入れ替え費用や網戸の破れによる張替え費用等）は個人負担となります。
バルコニー・専用庭・玄関ポーチ・アルコープ・ルーフバルコニー等も専有使用権のある共用部となります。日ごろの清掃等は個人で行う必要がありますが、共用部のため、避難用の隔て板の前に倉庫等を設置しない等、ルールに基づいた使用が必要です。
規約共用部分
集会室や、管理員室は規約により定められた共用部分になります。規約により定めない場合はドア・窓等で区画された専有部分となります。極端な話、規約を変更して集会室を取りやめれば、第三者に販売することも可能です。
まとめ
共用部分・専有部分の認識が曖昧な為に発生するトラブルも少なくありません。玄関ポーチやバルコニーは、専有使用権のある共用部であり、ルールで縛られるのも、有る程度しかたないことだと思います。
管理規約等も基本的には共用部分の使用方法を定めたルールであり、専有部分については、あまり細かく規制せず、他人に迷惑をかけない範囲で、区分所有者の自由が保障されるべきだと思います。
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