２０２４年８月１３日の廣田信子さんの表題のブログを紹介します。
「新築時から、理事会なしで管理会社に管理者を委託する「管理業者管理方式」のマンションが増えています。国土交通省が６月に発表した「マンションにおける外部管理者方式等に関するガイドライン」で、「第三者管理方式」と呼ばれていたものを、「外部管理者方式」とし、この中に管理業者管理者方式を含んでいます。
新築時からの導入については、マンション管理センターが発表した「予備認定申請マンションにおける第三者管理方式の状況」が参考になります。
新築マンションの管理計画を認定する「予備認定」を申請した令和４年度の新築マンションは652件。そのうち当初より外部管理者方式が想定されるのは92件、全体の14.1％でした。
その内容は、東京都内が63％、58件という数字には驚かされました。
全体の内訳は、
２０戸未満が９％、
２０戸から５０戸未満が37％、
5０戸以上１００戸未満が２５％、
100戸以上200戸未満が１８％、
２００戸以上が１１％です。
団地型は３％と少なく、ほとんどが単棟型です。
管理規約で、当該マンションの管理業者を指定するケースが８％ありました。
監事の選任を義務付けているケースが37％。
監事等の選任方法を「総会決議」としているケースが72％。「管理者の指名」としているケースが24％ありました。
マニュアルでは、新規分譲時に管理業者管理者方式になっていたら、マンション管理士等の専門家やマンション管理センター、自治体のマンション管理相談窓口等からの助言をうけることも望ましいと書かれています。でも、マンションを購入したいと思っていたら、それで購入をやめるとは考えにくいです。今後ますます、管理業者管理者方式のマンションは増えていくと考えられます。
管理会社は、管理業務を受託せずに「管理者」業務を受託することはありません。それだけ、管理会社が固定化します。その中で、区分所有者の声をどう聞いていくかが試されます。
第１回目の大規模修繕工事をどうするかが問題です。
マニュアルでは、大規模修繕工事についての検討に原則として管理者は関与せず、修繕委員会を主体として検討するのが望ましいとされています。
修繕委員会を組織できるようなら、理事会があってもいいじゃないかと思ってしまいます。」
新築マンションの１４％は、外部管理者方式を採用しており、ガイドラインでは禁止されているマンションの管理会社名を管理規約に記載するケースが８％あります。また監事の選任を義務付けているケースは３７％しかなく、外部管理方式の６割超のマンションは、管理会社が独断で管理が出来る状況になっています。
この状況では、管理会社が悪い管理を行っても、外部のチェック機能も働かず、また管理会社のリプレースも実施できない状況のマンションが多く存在していることになります。
このような危惧する状況のマンションでも、管理計画の予備認定が通っている現状に多いに疑問を感じます。幸いにして、このような状況になりうるマンション名は国も地方自治体も把握できているので、管理会社が独断で悪い管理を行わないよう継続的に監視していく必要があると思います。
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