分譲マンションでは重要な決定は、すべて年に1回開かれる総会によって決議されます。区分所有法では、一般的な項目については「普通決議」で決せられますが、その中でも特に重要な項目は「特別決議」として、議決されることになります。
特別決議の必要な項目としては、標準管理規約４７条に
一 規約の制定、変更又は廃止
二 敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）
三 区分所有法第５８条第１項、第５９条第１項又は第６０条第１項の訴えの提起
（専有部分の使用禁止・競売・引渡請求）
四 建物の価格の２分の１を超える部分が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項
上記5項目の決議は特別決議が必要です。
次に普通決議と特別決議の違いですが、同じく標準管理規約において
・普通決議は「出席組合員の議決権の過半数で決する。」
・特別決議については「組合員総数の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決する。」
と記載されています。
ここで気をつけて欲しいのは、元の数字となる分母の違いです普通決議は出席組合員の過半数、特別決議は組合員総数の4分の3以上になっています。
仮に80戸のマンションで考えた場合、総会は半数の出席で成立しますから、40戸の組合員が出席し、そのうちの過半数21戸が賛成すれば、普通決議は成立します。ところが、特別決議は組合員総数（80戸）の４分の３以上の賛成が必要なので60戸の賛成が必要になります。出席組合員40戸の４分の３の30戸では成立しないので注意が必要です。
普通決議であれば、最低総戸数の4分の１で決定できるところが、特別決議では４分の３までと一気にハードルが上がります。
特別決議の必要な議案は、管理規約の変更と、共用部の重大変更です。共用部の重大変更には、塔屋看板の撤去や、機械式駐車場の撤去等、マンションの外観に変化を与える工事等が対象になります。標準管理規約47条には 「五 その他総会において本項の方法により決議することとした事項」との記載もあります。管理組合として重要な決定事項については、特別決議で決議する等、慎重な判断が必要です。
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