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木造と鉄筋の違いは?賃貸アパート経営で知っておきたい知識を解説

更新日:5月13日



 2022年3月7日の朝日新聞社運営のポータルサイト「相続会議」の表題の記事を紹介します。


「賃貸アパートを建てるには、木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造等の選択肢があります。 建物は材料によってコストや耐久性、耐用年数、遮音性が異なるため、材料は特性を理解して選ぶことがポイントです。この記事は「木造や鉄筋等の違い」について解説します。


1.木造の特徴

 木造の特徴を示すと、以下のようになります。



 木造は、軽くて加工性が良いため、日本では昔から広く住宅に採用されています。断熱性に優れ、他の材料と比較すると建築コストが安い傾向があります。一方で、燃えやすいため、防火地域等の一部の地域では原則として利用できなくなっています。湿気により腐朽しやすく、シロアリ等の虫害もあるため、老朽化が早い点も特徴です。

 また、木造は重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造と比較すると地震時の揺れが大きいことから、外壁にタイルや石等の仕上材も利用しにくくなっています。タイルや石は建物に高級感を演出することができるため、タイルや石が使えない木造は建物のグレード感が低い傾向があります。

 さらに、木造は高層建築物を建てるには不向きであり、2階建て以下のアパートを建てる場合に採用することが一般的です。


2.鉄骨造の特徴

 鉄骨造の特徴を示すと、以下のようになります。



 鉄骨造は靭性に富み、コンクリートよりも軽いため、大きな空間が必要な建築物や高層建築物に適しています。一方で、鉄骨造は耐火性や耐食性が低いため、耐火被覆や防錆処理が必要です。

 鉄骨造には「軽量鉄骨造」と「重量鉄骨造」の2種類があります。正確な定義は存在しませんが、鉄骨の厚さが6mm未満のものを軽量鉄骨、6mm以上のものを重量鉄骨と呼ぶことが一般的です。

軽量鉄骨と重量鉄骨は鉄骨の厚さが異なるため、主に建物の強度が異なります。  軽量鉄骨造は2~3階程度の建物に適しており、重量鉄骨造は3~5階程度の建物に適しています。重量鉄骨造は地震時の揺れも軽量鉄骨造に比べると小さいことから、外壁にタイルや石等の仕上材を利用でき、高級感を演出することが可能です。


3.鉄筋コンクリート造の特徴

 鉄筋コンクリート造の特徴を示すと、以下のようになります。



 鉄筋コンクリート造とは、鉄筋とコンクリートを複合した材料で骨組みを形成する建物の総称です。鉄筋は引っ張りに強く、圧縮に弱い材料となります。それに対して、コンクリートは圧縮に強く、引っ張りに弱い材料です。鉄筋コンクリート造は、鉄筋とコンクリートの短所を補い合い、長所を生かした材料となります。

 鉄筋コンクリート造は耐久性・耐火性・耐震性・耐風性にも優れています。老朽化の速度は遅く、外壁に石やタイル等の仕上材を利用できるため、建物に高級感を演出することができます。そのため、高級賃貸物件では鉄筋コンクリート造が採用されていることが多いです。 また、台風が多く通過する沖縄等でも鉄筋コンクリート造は多く利用されています。

 一方で、それ自体の重量が大きいことから杭工事も発生することが多く、また施工期間が長いことから建築費も割高なのが特徴です。鉄筋コンクリート造は低層階の建物建築も可能ですが、主に3階以上のアパートを建てる場合に用いられています。


4.建築費の違い

 アパートの建築費の坪単価は以下の通りです。



 建築費は一般的に木造が最も安いですが、木造でもハイスペックな設備や高価な仕上材を用いれば、鉄骨造等よりも建築費は高くなります。


5.耐用年数の違い

 耐用年数とは、一般用語としては建物が十分に利用できる期間のことです。会計用語としては減価償却費が計上できる期間(法定耐用年数)のことを指します。減価償却とは、建物の取得原価を各会計期間に費用として配分する会計上の手続きのことです。  法定耐用年数は、建物の材料によって下表のように定められています。



 木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年です。鉄骨造は鉄骨の厚みによって異なり、3mm以下は19年、3mm超4mm以下は27年、4mm超は34年となっています。軽量鉄骨造と重量鉄骨造は鉄骨の厚さが6mmを基準としていたため、法定耐用年数の区分けとは異なることがポイントです。重量鉄骨造であれば鉄骨の厚さが6mm以上ですので、耐用年数は34年となります。それに対して、軽量鉄骨造はハウスメーカーによって採用している鉄骨の厚さが異なるため、鉄骨の厚さと耐用年数はハウスメーカーに確認することが必要です。

 アパート経営においては、耐用年数は「節税できる期間」と「融資期間」の2つに影響を及ぼします。耐用年数期間内は、減価償却費が計上されます。減価償却費は会計の計算の手続き上発生するだけの費用であり、実際に支出を伴う費用ではありません。しかしながら、会計上の費用であることから、利益を小さくする働きがあり、結果的に税金が少なくなります。理由としては、税金は利益に対して課税されるからです。よって、耐用年数の期間内は減価償却費を計上できることから、税金が安くなります。

 また、アパートローンの融資期間は、多くの銀行が耐用年数以内としています。例えば木造の耐用年数は22年であり、アパートローンの組める期間も最長で22年ということです。融資期間は長いほど毎月の返済額が少なくなり、耐用年数が長いほど長期のローンを組むことができます。ただし、鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年ですが、アパートローンは35年を最長とする銀行が多いです。  鉄筋コンクリート造を採用する場合は、あらかじめ銀行に融資期間を確認しておきましょう。


6.遮音性の違い

 結論からすると、遮音性は「木造と軽量鉄骨造」は低く、「重量鉄骨造と鉄筋コンクリート造」は高いです。遮音性は材料だけでなく、建物の建て方や窓サッシ、換気・空調システム等の選択によって決まります。まず、音は建物構造の比重や密度の大きいほど伝わりにくくなるため、重い材料で壁厚が厚い建物ほど遮音性が高くなるのが原則です。

 比重や密度は「木造や軽量鉄骨造」よりも「重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造」の方が高くなるため、遮音性は「重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造」の方が相対的に遮音性は良くなります。

 また、隣戸からの音は壁と床の作り方によって異なる点がポイントです。床に関しては、軽い衝撃音についてはフローリングのような硬い仕上材よりも絨毯のような柔らかい仕上材の方が遮音効果はあります。  重い衝撃音については、一重床よりも二重床の方が効果的です。

 一方で、壁に関しては、二重にしてしまうと壁が太鼓のように振動してしまうため、壁の内部にグラスウール等の吸音材を充てんすることが効果的となります。

 同じ鉄筋コンクリート造であっても、二重床を採用したり、壁の内部に吸音材を充てんしたりする方が遮音性は高いです。

 木造や軽量鉄骨造のアパートでは、二重床や吸音材を充てんした厚い壁等を採用することは少ないことから、鉄筋コンクリート造に比べると遮音性は低い傾向にあります。


まとめ

 以上、木造や鉄筋等の違いについて解説してきました。木造や鉄骨造、鉄筋コンクリート造には、建築費や耐用年数に違いがあります。遮音性に関しては、建て方にもよりますが、「木造や軽量鉄骨造」は低く、「重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造」は高くなることが一般的です。建物の材料は、階数や高級物件であるか否か等によって適切なものが異なります。  ハウスメーカーと相談しながら最適な材料を選択するようにしましょう。」


 この記事にもありますが、居住性が一番優れているのは鉄筋コンクリート造です。分譲マンションがほぼ100%鉄筋コンクリート造なのを見ても、断熱性・遮音性・気密性の高い鉄筋コンクリート造が住まいに適しているのが解ると思います。

 次に優れている構造が重量鉄骨造になります。重量鉄骨造は事務所ビルやホテル等で多く採用されている構造で、高層の賃貸マンションでも、一部採用されている構造です。価格は安いですが、もっとも居住性の低い構造は木造と軽量鉄骨造です。2~3階建てのアパート等で採用されている構造になります。また、構造的にも鉄筋コンクリート造や重量鉄骨造が柱梁構造(ラーメン構造)で、広い空間が確保できるのに対して、木造や軽量鉄骨構造は、壁式構造のため、広い空間が確保できません。将来的なリフォームもし難い構造です。またアパート等で問題となる上下階の床の遮音性能についても、コンクリートの床が施工できる鉄筋コンクリートや重量鉄骨造に比べ、木造や軽量鉄骨造は、遮音性能が低く、住んでから、問題になるケースも多いです。


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