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横浜市実態調査、3割が要支援マンション?



 2021年6月5日の廣田信子さんのマンションブログを紹介します。


マンション管理適正化法改正を受け、マンションが多い自治体で、要支援マンションの実態把握調査が盛んになっています。先日、横浜市が2020年度の管理組合実態調査の結果を報告しました。

横浜市は、早い時期からマンションが建てられ、しかも小規模マンションが多いので、その実態把握と支援に苦労されていました。

今回の調査は、全マンションではなく、1983年以前(区分所有法に管理組合の概念が明記される前)の建築で、6戸以上の市内全マンション1452件が対象でした。2019年に国の補助事業を活用して調査をしましたが、回収率が低かったため、2020年度に、再度、補助事業を活用して再調査をしたものです。

2019年の回収は643件

2020年の回収が293件  計936件を回収。

 2回分の回収率は、64.5%でした。残る(35.5%)については、今年度、調査を行うようです。で、回収できた936件のうち、どのくらいのマンションが要支援だったか…です。

「要支援」の判断基準は、以下のうち、1つでも「無」があるマンションです。

・管理組合による管理運営の有無 (92.8%が有)

・総会開催の有無 (94.8%が有)

・理事会開催の有無 (85.7%が有)

・管理規約の有無 (95.7%が有)

・長期修繕計画の策定、見直しの有無 (78.0%が有)

・大規模修繕工事実施の有無 (86.5%が有)

 判断基準の項目は、普通のマンションなら、当然に「有」になることばかりと思われるでしょうが…

この判断基準での「要支援」マンションは、265件/936件=28.3%でした。この数字はやはり大きいですよね。そして、いつも言われることですが、アンケートに回答できたマンションは、それなりに、答えるだけのエネルギーがあるマンションです。

 その中での28.3%です。 無回答の516件の「要支援」率は、もっと高くなるはずです。

 何が「無」が多いのか…を見ていくと、総会や管理規約はさすがに「有」の割合が高く、大規模修繕工事の実施も「有」が96.5%と、多くが、最低でも1回は大規模修繕工事を実施しています。

「無」+「無回答」の割合が高いのは、

・理事会開催

・長期修繕計画の作成、見直し

執行機関と長期的計画がないのです。

その他の質問項目への回答でも特徴が見えます。

管理方法は、

「管理会社への委託」が67.7%

「自主管理」が28.8%

と、「自主管理」3割を占めています。これも大きい数字です。

これは、戸数規模と関係が深く、20戸以下では、自主管理は5割以上です。

そして、小規模マンションによくあるのは、「自主管理」いう名の放置です。かなり心配な状況です。

賃貸化率も高く、全体の40.9%が「10%以上」と答えています。

小規模、自主管理(管理委託できない)、高齢化、賃貸化…

予想はされていたことと思いますが、管理不全にしないために、専門家による具体的支援が急がれます。


 香川県でも私が以前調べた折には、自主管理のマンションが500棟中20棟ありました。傾向としては、築20年超の小規模物件が多いように思います。また古いマンションでは、空き家も多く、郵便受けがガムテープ等でふさがれた住戸も多くありました。香川県も、まずは実態調査が重要だと、つくづく思いました。


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