大規模修繕工事の進め方で、主要な方式として「管理会社主導方式」と「設計監理方式」があります。今回はこの２つの方式について、それぞれの方式の説明とメリット・デメリットを説明します。
管理会社主導方式とは
管理会社主導方式とは、管理業務の延長で、大規模修繕工事の実施までを一貫して管理会社に頼む方法です。修繕委員会等を組合内に立ち上げなくても、建物調査・改修提案等をすべて管理会社にお任せできるので、管理組合の業務がかなり低減されます。管理会社内に工事部門を持っている場合や、グループ内に施工会社を持っている場合は、管理会社主導方式ありきで、大規模修繕工事の提案をしてくる管理会社も多くあります。また、地方都市では、設計監理方式を実施できる設計事務所やコンサルタントがいないケースも多く、管理会社主導方式を採用せざるを得ない場合もあります。
管理会社主導方式のメリット
大規模修繕工事を管理会社に任せるときの一番のメリットは、工事をすべて一任できることです。
通常、大規模修繕は遅くとも１年前から準備を始めます。
そして、コンサルタントや施工業者の選定、建物劣化診断を実施したうえで予算計画、および修繕内容の検討、さらに施工完了後のメンテナンスまで、とにかくやることが多いうえに、ある程度の専門的な知識が求められます。
もちろん工事を管理会社に一任するといっても、マンションの管理組合および理事会にも様々な役割はありますが、大幅に負担を減らすことができます。また、管理会社はマンションの日常的な管理業務を行っている関係上、どの部分に修繕が必要なのかなど、工事内容の検討もスムーズに進められると考えられます。
管理会社主導方式のデメリット
大規模修繕を管理会社に任せるデメリットとして挙げられるのが、工事費の高騰と技術面での不安です。
管理会社に大規模修繕を任せるといっても、管理会社が施工を行うわけではありません。
そこで、下請けの施工業者に依頼するときにリベート（バックマージン）が発生するほか、相見積もりなど、他の施工業者との競争がない状態になるので、必然的に管理会社の言い値になってしまい、結果として工事費用が高騰する可能性が高くなるのです。現在においては、管理会社主導方式のデメリットが目立ってきています。
また、施工監理においても、同じ企業・企業グループ内での監理となり、厳しい施工監理が行われないおそれがあります。
管理会社は管理組合の修繕積立金がどのくらいあるのかを知っています。そのため、必要のない工事で全部使い切ってしまうこともあるでしょう。本来であれば、次の大規模改修に備えて貯めておけるはずの積立金も、使われてしまう可能性もあります。
設計監理方式とは
設計監理方式とは、実際に工事を行う施工業者とは別に、建築士又は設計事務所等を選定し、①合意形成までの段階では、[調査診断・改修設計・施工業者の選定・資金計画等に係る専門的、技術的、実務的な業務]を委託し、②工事実施段階では[工事監理業務]を委託する方式です。
入札等により、設計コンサルタントが選定した工事会社が施工にあたり、さらに工事中の施工管理も設計コンサルタントが行うため、施工品質も保たれます。また、設計コンサルタントという第三者が介入するため、施工会社選定等での、透明性が確保され、入居者への説明がしやすくなります。
設計監理方式のメリット
①「診断・改修設計」と「施工」が分離しているので、必要とされる工事を客観的に見極めた上で工事内容を定めることができ、結果的に工事費用を抑制することができる場合があります。
②競争入札等の競争原理を導入して、施工業者を選定することができます。
③管理組合の立場にたった工事監理が行われます。工事内容・工事費用の透明性の確保、責任所在の明確さなどの点で、建築・技術知識の少ない管理組合が工事を行う場合には、望ましい方式だと言えます。
工事作業中も、建築士による現場監理が行われますので、施工会社の手抜き工事や、現場でのマナー等も厳しくチェックすることができます。
設計監理方式のデメリット
設計監理方式では、工事会社への支払いとは別に、建築士や設計事務所への、設計料や管理料といったコンサルタント料が発生します。
ただし、優良な設計コンサルタントであれば、コストダウンも視野に入れて業者選びや設計を行いますので、大規模修繕工事費用の総額で比較すると、コンサルタント代を払っても、安くなるケースの方が多いです。
また、修繕委員会等がコンサルタントの意見を聞きながら、適宜判断していく必要があり、設計管理方式よりも管理組合の手間暇がかかります。
まとめ
管理組合の手間暇はかからないが修繕費用の高い管理会社主導方式か？管理組合も手間暇はかかるが、修繕費用が安くなる設計管理方式か？
私の意見としては、戸数が３０戸以下の小規模マンションであれば管理会社主導方式を、戸数がそれ以上あるのであれば設計管理方式を採用することをお勧めします。
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