2022年8月1日の廣田信子さんの表題のブログを紹介します。
「今年４月にスタートした管理計画認定制度で全国初の認定を受けたマンション「高島平ハイツ」が話題になっています。東京都板橋区の築48年のマンションです。板橋区の方から概要は伺っていましたが、マンション管理新聞にのりましたので、この話題を話せます。
申請時に理事長を務めた篠原満さん（現在は大規模修繕委員会委員）は、認定制度のことは、４月半ばに区から制度に関するチラシが郵送されてきて、それで区に連絡してみたんです…とのことです。高島平ハイツは認定を受けたのは区に連絡してから、2か月たらずのことで、それまで、申請の内容も知らなかったというので、驚きです。
おりしも、５月15日に総会があり、管理規約と修繕積立金の見直しが議題に上がっていて、その結果、認定基準を満たすことになったのですが、それは、たまたまの偶然で、管理計画認定制度の認定を得るためではなかったといいます。認定制度について、第三者が管理を評価するのは良い制度だと、篠原さんはいいます。申請は軽い気持ちだったが、これまでの管理組合の取組みが正しいかどうかを確かめたい気持ちもあったようです。
高島平ハイツは、入居翌年には管理会社への委託をやめ15年前まで自主管理を続け、地力を育ててきたのです。認定基準にある修繕積立金の平均額は平米190円台。けっして高くはありませんが、これまで積み立てている額があるので、それを加えると、充分クリアーする水準に達するのです。建築にくわしい住民が多く、長計も自分たちでつくってきたから、きちんと必要工事を見極めて、計画をつくることができ、修繕工事費にゆとりがあるといいます。
管理会社や専門家がつくるフルスペックの長計はいらないと考えてきたといいます。修繕積立金は、30年近く値上げしていないのです。でも、大規模修繕工事は４回実施し、玄関ドアやサッシの交換も行っているのです。
高島平ハイツでは、今年の総会で、「マンションを80年使う」と決めました。それは、約30年後には、築80年でマンションを解体することを前提に、マンションの解体費用もカバーできるように、マンションの「終活」を見据えた計画を総会で承認したわけです。
その間、修繕積立金の値上げも考えていません。耐震診断の結果を踏まえ、築８0年と言う寿命を決めて、解体まで考えているのです。また、これだけの活動をしてきたマンションですから、板橋区の独自基準である書類の整理もきちんとされ、危機管理体制も、コミュニティの形成も、きちんと行なわれていて、ほんとうに文句なしの認定だったようです。
そして、篠原さん自身が、定年退職前は管理組合運営に係わっておらず、別の方々がここまでの基礎をつくったのです。やってきたことが他から認められたことで、次の世代の理事の方々の励みにもなると思う。と言う言葉に、継続して自分たちでやってきたことの意義を感じます。
そして、この申請は、板橋区に直接話があり、板橋区の職員が、びっくりしながら確認して承認したという経緯があります。マンション管理センターの認定手続き支援サービスも利用せず、マンション管理士の方のチェックも受けていないのです。
私は、そこに不思議なものを感じます。
地方公共団体は、直接認定を行うのをさけて、直接の申請には、費用を高額にしたり、第三者機関に認定を行わせる形をとっているところが多いですが、板橋区の職員の方々の、自ら認定手続きに関わった熱さが伝わってきてすごく愛おしさを感じました。板橋区の独自基準は、コミュニティ形成のところなど、特に数字では測れない部分があります。これもちゃんと見て上げていることに、心が動きました。
それでいて、私には戸惑いがありました。
このマンションは、管理計画認定制度の認定を受けることで、マンションの市場での評価が高まったのかどうか…ということです。築80年で解体をすると決めたマンション。それまでは、決して高くない修繕積立金で、しっかり管理をしていくというマンション。
それは、マンションをよく知るが故の見事な選択だと思います。これを総会決議できたことを、私は、驚きを持って見ています。７年後、認定制度を更新する場合は、今度は、耐震性の不足による敷地売却の話が出るのでしょうか。今後、解体を決めたというマンションでどのようなことが起こるのかが気になります。
第１号の認定が、自分たちできちんと管理してきたマンションで、耐震性の不足を考え、築８０年での解体を明るく決議するマンション。それで、特に何の努力をしなくても、しっかり認定基準に乗って、自分たちで、区に申請したマンション。
これには、予想を超えた話です。高島平ハイツの取組みは、耐震性が不足しているマンションの今後の取組み方が、伝わるのではないかという気がしています。長寿命化を目指すことだけでなく、解体を自分たちでしっかり決めることも、市場で評価されるようになるのでしょうか。
管理計画認定制度の予想外の温かい側面にふれ、当初の趣旨とはちょっと違う「第１号マンション」の今後に注目していきたいと思います。」
築48年のマンションが、今回の管理計画認定制度の基準を特に意識せずに、認定が取れたということがまず驚きです。日頃立派な管理が行われていたことの証でしょう。
今回の管理計画認定第1号よりも、大規模修繕工事も既に4回実施し、今回の総会では築80年までマンションをもたせ、その後解体することを決め、今後は解体積立金を積み立てていくことを決めたという内容のほうが驚きです。まさに、高経年マンションの鑑だと思います。中にはこのように立派に管理されたマンションもあるのだと感心させられました。
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