2022年1月11日の日経アーキテクチュアの表題の記事を紹介します。
「 国土交通省はマンションの要除却認定（除却の必要性に関する認定）の対象を拡充し、建て替えの促進を図る。改正マンション建て替え円滑化法が2021年12月20日に一部施行され、外壁に剥落の恐れがあるマンションなども認定対象になった。国交省は同年12月15日、改正法の円滑な施行を目的にマニュアルとガイドラインを公開した。
これまで要除却認定の対象は耐震性が不足するマンションのみだったが、20年6月の改正で（1）火災に対する安全性が不足している、（2）外壁などの剥落で周辺に危害を及ぼす恐れがある、（3）給排水管の腐食などで著しく衛生上有害となる恐れがある、（4）バリアフリー基準に適合していない──の4項目が加わった。
要除却認定を受けたマンションでは、上記の項目に応じて容積率緩和の特例やマンション敷地売却制度を活用できる。22年4月1日からは、団地型マンションを対象とした敷地分割制度も利用できるようになる。
要除却認定の対象と活用できる制度（資料：国土交通省）
14年に創設されたマンション敷地売却制度では、区分所有者の5分の4以上の合意などがあればデベロッパーなどに敷地を売却できる。改正で新たに設けられた団地型マンションの敷地分割制度では、敷地共有者の5分の4以上の合意があれば、敷地を分割して一部の棟を建て替えたり、敷地を売却したりできる。
敷地分割制度を活用した事業のイメージ（資料：国土交通省）
改正の背景には、マンションの建て替えを取り巻く状況の厳しさがある。国交省によると、建て替えにおける区分所有者の負担額は増加傾向にある。区分所有者の高齢化や空き家率の上昇などもあり、建て替えに向けた合意形成が難しくなっている。
国交省がマニュアルなどを公開
今後、築40年を超えるマンションが急増し、維持・修繕に手が回らなくなる恐れもある。20年末時点の既存マンションは約675万戸。このうち約103万戸が築40年を超えている。さらに10年後の30年末には約232万戸、40年末には約405万戸まで増える見通し。一方、建て替えの実績は21年4月時点で累計約2万2000戸にとどまっている。
改正マンション建て替え円滑化法の施行に合わせて国交省は21年12月15日、「要除却認定実務マニュアル」と「団地型マンション再生のための敷地分割ガイドライン」を公開した。
国交省が公開したマニュアルとガイドラインの表紙（資料：国土交通省）
要除却認定実務マニュアルは、主に建築士などの専門家やマンションの管理者、特定行政庁が対象だ。認定基準やマンションの調査・判定方法、要除却認定の申請手続き、特定行政庁による審査手順などを示している。
団地型マンション再生のための敷地分割ガイドラインは、敷地分割後に建て替えることを主に想定して作成した。準備・検討から計画・実施に至るまでの基本プロセスや合意形成の進め方、法律上の手続きなどについて、基本的な内容を示している。
ガイドラインで示した敷地分割の基本プロセス（資料：国土交通省）」
今までは旧耐震のマンションしか対応できなかったマンションの要除却認定ですが、今後はエレベータのない階段室型マンションや、外壁の劣化が激しいマンション、給排水管の劣化が激しいマンションであれば「要除却認定」を取得することが可能となります。
要除却認定を受ければ、容積率の割り増しが受けられます。
マンションを解体して敷地を売却する場合、今までであれば民法の規定が適用され、全戸の同意が必要でしたが、耐震性不足・火災の安全性不足・外壁の劣化が著しいマンションであれば、５分の４以上の同意で敷地売却も可能となり、マンションの建替え等がよりしやすくなっています。
この要件は、今後もますます緩和されそうな予感です。
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