２０２３年９月２８日のダイアモンドオンラインの表題の記事を紹介します。
「「住宅すごろく」は様変わり結婚は本当に持家のベストタイミングか
昔は住宅すごろくという言葉が使われていた。最初は、アパートの一人暮らしから始まって、最後は郊外の庭付き一戸建てというものだった。今は高齢の方の中で、駅から遠くて広い戸建から駅近のマンションに住む人も増えた。
このように、時代とともに家族のあり方と家に求めるものは変わり、すごろくの上がりもそこに至る過程も変わるものなのだろう。そんな現代において、提案したいことがある。
持家の購入時期で最も多いのは、結婚して第一子の小学校入学前であることは昔からあまり変わらない。５～６年前の婚姻件数と新規の持家着工戸数は相関が最も高く出る。この際に、「公立小学校移民」と言われる教育環境がいい公立小学校の学区内に引っ越す人が多い。街で見かける電信柱の捨て看板（この広告手法は違法なのだが）に「〇〇小学校区域内」と書かれているのは、その効果が大きいことの表れでもある。
コロナ禍で婚姻件数は顕著に減った。婚姻件数と出生件数は１年遅れで相関する。できちゃった婚（授かり婚とも言う）が25％を占めるためでもある。最近の出生件数が過去最低になったニュースは、1年前から予期できることだったのだ。
少子化対策をするなら、産みたい人に産みやすい環境を提供することが考えられる。これは菅前首相が不妊治療の保険適用を推し進め、実現に至っている。これに加えて私が推奨したいのは、結婚の推進だ。
婚姻件数が減ったのは、コロナ禍で結婚式を挙げにくかったことがかなり影響している。旅行や飲食の支援はその場限りだし、支援しなくても旅行に行った可能性は高かった。それと違い、結婚はその後の環境が一変することから、経済にとっては長期に渡って効果がある。それも結婚したら、１年後に出産する確率が高いのだから、出産を意識していない男女も夫婦になったら産む可能性は自ずと高まる。日本では非嫡出子が非常に少ないので、出産の前提が結婚になっている。
話を元に戻そう。家を購入することを大事（おおごと）と思っている人が多いように思う。長ければ35年にもわたる負債を抱えるし、終の棲家などという言葉もある。だからこそ、結婚して子どもの数などの世帯構成が決まってから決断しようと思うのも、無理はないかもしれない。
持家を資産性で考えれば選択肢は格段に広がる
しかし、賃貸のように気軽に引っ越すことができるものと考えれば、話は違ってくる。賃貸でも住み替えのタイミングは平均４年ほどになる。持家もそれと同じにすることはできる。そうなると、結婚する前の独身時代にも家を買えるし、子供が増えたら引っ越してもいいし、子どもが家から独立したら部屋数を減らしてもいい。
それを実現するためには、持家のコストが賃貸ほどかからないことが前提になってくる。このコストが少ないことを「資産性がある」と言う。
幸い、首都圏のマンション価格は落ちにくいだけでなく、現在は値上がりし続けている。10年で70％の上昇率で、この主たる要因は金融緩和によるものだ。政府・日銀はインフレ率２％を目指して紙幣を刷って提供しているが、この余ったお金は担保の取れる不動産事業会社に流れやすいので、マンション用地の価格は上がる一方になる。
今年購入された新築マンションの用地は以前より高いが、その分譲時期は２年後になる。つまり、２年後も新築マンション価格は値上がりすることがすでに決まっているのだ。そして、現日銀総裁も「当面、金融緩和を粘り強く続ける」と話している。そうなると、２年と言わず、それ以上の期間マンション価格は上がることになる。私の予測は今後４年で20％の上昇だ。
また、マンションの資産性はほぼエリアで決まる。相場が一定の場合、都心の港区は築年で下がることはない。都区部の平均は年1.2％下落となる。現在の住宅ローン金利から元本の返済は2.7％となり、物件価格全額を住宅ローンで借りても、都区部で購入すれば平均1.5％（=2.7％-1.2％）の含み益が毎年生まれていくことになる。
購入・売却・保有において持家はコストがかかる。それは還付される税金との差し引きで10％くらいになる。10年で前述の含み益が15％になるので、コストを回収して余りある。相場が上下動しなければ損はしないことになるし、上昇すればその分は売却時に資産運用したかのように手元に戻ってくる。賃貸だと、賃料は物件価格の３～４％なので、10年で物件価格の30～40％を必ず失うことになる。
そう考えると、相場上昇局面ではどんな世帯構成でも家を買っておいた方が、賃貸より断然有利になる。もし下がり始めたときには急落はないので、気づいたら売ればいいし、その際に筆者が主宰するマンション資産査定サイト「住まいサーフィン」の会員向けにアナウンスすることを約束している。
結婚や出産に合わせたマイホーム購入は合理的でない
この前提からすると、結婚や出産といった自分のライフイベントに合わせて家を購入するのは、合理的な判断ではないことがわかる。できれば、結婚する前の独身時代から買った方がいいし、結婚したら住み替えし、子どもが産まれる前に住み替えしてもいい。
一方、結婚・出産以上にリスク管理をしなければならないのは、離婚である。日本では「離婚件数÷婚姻件数」は約35％となる。離婚したら、持ち家は売るしか方法がない。折半もできないし、プレゼントすることもできない。物件を売っても住宅ローンを全額返済できない場合、自分の貯金から返済しなければならなくなる。こうした経験をした人は、その後、賃貸派になりやすい。
しかし、物件に資産性があれば離婚することになっても何の心配も要らない。売って、資産を持ち分に応じて分割するだけだからだ。
これらのことから、家を決める際にはその資産性を理解しておいた方がいい。それを理解した上で、リスクを許容し、自分が好きな街や物件を選べばいいのだ。資産性を知った上で、「自分がウキウキ・ワクワクするような物件を購入してください」というのが、私が相談を受けた際にいつもアドバイスしていることだ。
（スタイルアクト（株）代表取締役 沖 有人）」
私もマンションを買ったのは長女が小学校に入る前でした。会社員時代にも、子供が小学校に入る前に購入することが多かったことから、マンションの立地選びでは学区の選択がとても大事でした。
しかし今なら、この記事のように独身時代にマンションを購入することをお勧めします。賃貸マンションに住んでいても自分の持物にならないし、独身の時は税金ばかり取られます。ローンさえ組めるのであれば、無理をしてでもマンションを購入すべきです。
以前の住宅すごろくは、賃貸マンションから始まって、分譲マンション、戸建て住宅でしたが、今は、１ＫＤＫの分譲マンションから、結婚して２ＬＤＫ、子供が生まれて３ＬＤＫ、また夫婦二人になって２ＬＤＫと、家族の形にあわせて住替えていくのが、資産形成上も有利な方法だと思います。
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