2023年5月23日のマネーポストwebの表題の記事を紹介します。
「“史上最高額”とも噂される超高級マンションが今年2月から売りに出され、業界に衝撃が走っている。まるで宮殿のような邸宅に、いったいどんな人が住む予定なのか──。
今年3月、首都圏のマンション平均価格に異変が起こった。前年同月比で2.2倍となる1億4360万円と、バブル期を上回る過去最高値を叩き出したのだ。
突如価格が高騰した背景には、カラクリがあった。東京港区で建設中の超高級マンション「三田ガーデンヒルズ」（全1002戸）がこの2月に販売開始し、首都圏全体の平均価格を押し上げたというのだ。
住宅ジャーナリストの山下和之氏が語る。
「2月まで平均価格は前年同期比で下回る見込みでしたが、3月に三田ガーデンヒルズの販売分が中心になって全体を底上げし、平均値が6000万円近く跳ね上がったのです」
マンション平均価格の上昇については、日銀の植田和男・新総裁も5月9日の衆院・財務金融委員会で、「非常に高い価格のマンションの販売が大きく効いている」と言及したほどである。
業界に激震を起こしている三田ガーデンヒルズとは、いったいどんなマンションなのか。
酸素カプセルが完備
当マンションは三井不動産レジデンシャルと三菱地所レジデンスが共同開発し、都心の一等地にありながら東京ドーム半個分という広大な敷地を誇る。
「通常の高級マンションと違うのは、まず立地。六本木の高層ビル群からほど近い港区三田という都心部ですが、突如としてとても緑豊かな空間が現われるのです。敷地の広さは特筆すべきで、分譲マンションとしては港区最大の約2.5万平米。住民専用につくられた森のなかに歴史を感じさせる居住棟が並びます。13～14階建てとタワマンに比べると低めですが、建物は旧逓信省の歴史的建造物を一部保存・再生したもので、荘厳という言葉が浮かぶほどです」（前出・山下氏）
写真を見てもらえばわかる通り、まるで“宮殿”のようである。
マンション内には住人だけが利用できるプールやスパ、レストラン、バーラウンジ、シアタールーム、室内ゴルフ練習場などがあり、スパにはサウナや岩盤浴、酸素カプセルまで完備しているという。
「帝国ホテルと提携したコンシェルジュのサービスも受けられます。ポーターやドアマンは帝国ホテルの現役社員が監修。ドアマンは住人の顔を覚えていて、『○○様、いってらっしゃいませ』と声をかける。見知らぬ人は通さず、行き先の部屋に照会するので、セキュリティも万全です」（山下氏）
専用エレベーターに月額32万円
これほどの立地、敷地、設備なのだから、分譲価格も桁違いだ。現在、第1期4次の販売中だが、編集部では1次と4次の価格表を入手した。
三田ガーデンヒルズは、パークマンション、サウスヒル、イーストヒル、ノースヒル、ウエストヒルの全5棟からなるが、もっとも価格が高いのは正面エントランス直結のパークマンションで、坪単価で約2000万円、平均価格は4億円前後。これほどの価格でも、最初に売り出した約400戸は完売したという。
「一番広い376平米・4LDKの部屋の価格は未公表ですが、坪単価だけで計算しても22億円以上になる。分譲マンションの過去最高額は三井不動産レジデンシャルの『パークマンション檜町公園』の55億円ですが、最上階であることや内装のグレードがワンランク上であるプレミアも加味して、業界では55億を超えるのは確実と言われています」（山下氏）
最も坪単価が安いのがノースヒルだが、29.3平米のワンルームでも1億円を超える“億ション”である。
これほど設備が充実しているだけに、管理費も目を疑うような額だ。最も高額な部屋では、管理費・修繕積立金の合計が月額約67万円。さらに“部屋直通”の専用エレベーターを契約すると、月額約32万円かかる。なお、次の販売・抽選は「6月を予定している」（三井不動産広報部）という。
「三田ガーデンヒルズ」の豪華すぎる設備
はたしてそこにはどのような設備があるのか。「三田ガーデンヒルズ」の豪華すぎる設備の一部を紹介しよう。
【1】“檜のサウナ”付きバスルーム 檜のサウナを室内に取り付け可能。ストレッチルームにあるサンドバッグで汗を流してから浴槽へ。
“檜のサウナ”付きバスルーム
【2】季節で店が変わるレストラン・バーラウンジ 四季に応じて店舗が変わるキュレーションレストランサービスを予定。バーは帝国ホテルが運営予定。
季節で店が変わるレストラン・バーラウンジ
【3】コンシェルジュは帝国ホテルが監修 帝国ホテルの現役スタッフがサービストレーナーとして全体を監修。バトラーやドアマンも設置される。
コンシェルジュは帝国ホテルが監修
【4】スパには岩盤浴・酸素カプセルも完備 家族での貸し切りも可能なファミリースパや、岩盤浴スパ、疲労を回復する酸素カプセルルームも設置される。
スパには岩盤浴・酸素カプセルも完備
【5】個人レッスンも受けられるゴルフレンジ 個人練習から仲間とのラウンドまでできるシミュレーターを導入予定。プロ講師を招きレッスンを受けることも可能。
個人レッスンも受けられるゴルフレンジ
写真／三井不動産レジデンシャル株式会社提供」
坪単価2000万、戸当たり販売価格の最高が55億、管理費・修繕積立金が月67万円、専用エレベーターの利用料が月32万円と想像できない価格帯のマンションです。総戸数が1000戸超の億ションを売り出すというデベロッパーの強気にも感心します。
また、サービスはすべて帝国ホテルが実施するということで、まさに日々５つ星ホテルに住んでいる感覚でしょうか？
マンションで住んでから問題になる上下階の遮音性能や隣戸間の遮音性能について、構造的にどのような対策を施しているのか、とても興味があります。
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