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  • 執筆者の写真快適マンションパートナーズ 石田

首都圏マンション高騰「頭打ちになってくる」 不動産コンサルの目



 2023年1月29日の朝日新聞デジタルの表題の記事を紹介します。


「 2022年に首都圏(東京都と神奈川、埼玉、千葉の3県)で売り出された新築マンションの平均価格は6288万円で、1973年の調査開始以来の最高値を2年連続で更新した。旺盛なマンション需要は今年も続くのか、果たして今は買い時なのか。不動産コンサルタントの長嶋修氏に聞いた。


――マンション価格はなぜ高止まりしているのでしょうか。

 「都心、駅前、駅近で、昨今はタワーマンションを中心に上昇してきた。発売戸数は20年前の3分の1程度。駅から遠く条件の悪いところから販売が少なくなったことがある。その結果、高価格物件が相対的に多くなり、そこに低金利や住宅ローン控除の恩恵が加わった。2019年には頭打ちと言われたが、新型コロナ感染が広がり、市場は冷え込むどころか、住まいを見直す需要が一段と増えて、また価格が上がった」


 ――首都圏の新築マンション平均価格がバブル期を超えました。

 「ほとんどの人が住宅ローンを組んで家を買うので、毎月の支払額を加味して比較しないと意味はない。1990年のバブル時には(金利が高かったので)1億円借りたら月60万円を超えるが、今は7割以上の人が変動金利で組んでいるので、年0・3%とすると月25万円。低金利は今の価格が高騰するマンション市場を支えている」


 ――東京23区以外の都下や、首都近郊の神奈川、埼玉、千葉の3県の平均価格が上がりました。

 「1都3県で比較すれば、この10年ほどで23区の価格が上がりすぎたので、それを嫌って都心部から神奈川、埼玉、千葉へと需要が広がった。しかし昨年の後半ごろにはその流れが一巡したと体感している」

 「それでも、郊外の駅近の物件は需要が衰えていないため、平均価格は上がると思う。引き続き都心部の需要は高い」


 ――旺盛な需要はいつまで続くとみていますか。

 「立地の良いマンションを狙う層の需要は大体取り込んだと思う。いずれ都心も頭打ちになってくるのではないか。そうすると高値では売れなくなるので、均衡点で落ち着く。今年の中盤以降には、23区や都心もひと休み、息切れのような状況になるだろう」


 ――頭打ちになる要因は他にもありますか。

 「価格に表れない要因として、新築マンションの魅力が薄まるとも言える。マンションの価格を上げない工夫として、部屋の広さを抑えたり、壁、天井、キッチン、洗面台などの設備もグレードを落としたりする場合がある。企業努力はありがたいが、購入者が新築として魅力的に思うかの限界まで来ている感じもある。だったら中古の方がいいとか、買い替え前のマンションの方がよく見えるという人もいる」

 「今年は思いのほか売れ行きがよくないだろう。とはいえ分譲マンションは半分以上が大手不動産会社系で、発売戸数を控えめにするなど調整ができるので、価格が暴落することはない。昨年並みで推移するのではないか」


 ――日銀が長期金利の上限を引き上げ、フラット35を中心に固定型の住宅ローン金利が上がっていますが、需要に影響はありますか。

 「固定型で借りる人はあまりいない。大半が利用する変動金利は変わらないどころか、むしろ金融機関では引き下げ競争が起きている。消費マインドが少しは変わることはあっても、市場そのものにあまり影響は与えていないと思う」


 ――今は買い時と言えるでしょうか。

 「ローンを組む場合、低金利の恩恵を受けられるのは今しかない。時期は分からないが、変動も固定も今後は上昇方向にしか行かないと思う。住宅ローンは少しでも早く組めば払い終わるのが早くなる。焦る必要はないが、支払いの無理のない範囲で気に入った物件があれば買えばよいのではないか」」


 高松市でも完成在庫の新築マンションで戸当たり500万円の値下げを行ったマンションも出てきています。今までは値上げでも好調だったマンション業界にとっても、今年は節目の年となりそうです。


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