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  • 快適マンションパートナーズ 石田

香川県分譲マンションデータベースから見えてきたこと(その2)

最終更新: 2020年8月11日



 今回は管理の状況を見てみましょう。また、管理費が高いマンションや修繕積立金の少ないマンションは、早急な見直しをお勧めします。

管理会社の状況

 前回は、デベロッパーの分析を行いましたが、今回は管理会社の状況です。香川県の場合、あなぶき興産のアルファマンションはあなぶきハウジングサービスが、穴吹工務店のサーパスマンションは穴吹コミュニティが、ダイア建設のダイアパレスはコミュニティワンがリプレース(管理会社変更)のない限り、管理しています。和田コーポレーションのロイヤルガーデンは合人社計画研究所と鹿島建物総合管理が多く管理している状況です。

 管理会社別の管理物件数で見てみると、管理棟数第1位は あなぶきハウジングサービス112物件、第2位は 穴吹コミュニティ95物件、第3位は 合人社計画研究所57物件、第4位は コミュニティワン56物件、第5位 鹿島建物総合管理16物件、第6位 星光ビル管理15物件、第7位 香川県労住協住宅サービス7物件となっています。デベロッパーと管理会社の組み合わせの名前を見ても、香川県ではリプレイス(管理会社変更)は、ほとんど行われていないことがわかります。

修繕積立金の状況

 修繕積立金はマンションを定期的に維持修繕していくための重要な資金です。できるだけ多く確保しておきたいところです。では、あなたのマンションの修繕積立金は大丈夫でしょうか?

 修繕積立金の多い少ないの判断は毎月支払う修繕積立金を住戸の専有床㎡で割ることで算出できます。一般的な3LDKのマンションの専有面積は72㎡、4LDKだと84㎡、2LDKだと60㎡、月々払っている修繕積立金で割ってみてください。いくらになりましたか?

 国交省の調査では修繕積立金の全国平均は専有床㎡あたり200円です。最低でも160円は確保したいところです。

 何故、マンションによって修繕積立金の多い少ないの違いが出てくるのでしょうか?それは、マンション販売時のデベロッパーの考え方によります。一般的にデベロッパーは売りやすくするために新築時の修繕積立金を安めに設定しています。私が勤めていた当時の会社は、㎡当たり80円を基準にしていましたが、最近発売されたあるデベロッパーのマンションでは専有床㎡あたり50円前後の物件もあります。これを5年毎に長期修繕計画を見直し、総会の決議により修繕積立金の増額をはかるのですが、すべての物件が順調に値上げ出来ているわけではありません。

 データベースをみても、全国平均の専有㎡あたり200円を満たすマンションは20棟弱しかありませんでした。(全体の4パーセント)私がどうにか合格だと思う専有㎡あたり160円以上のマンションで見ても59棟、全体の約1割です。残りの9割のマンションは、修繕積立金の値上げを検討しないと満足な大規模修繕工事が実施できない状況です。

 修繕積立金が足りないと、大規模修繕工事や給排水管の更新工事等が行えず、マンションの資産価値が保てなくなります。管理費と違って修繕積立金は入居者皆さんの資産です。老後の資金と同じで多いほど安心です。

管理費の状況

 修繕積立金と違い、管理費は出来るだけ安くしたいものですね。

 データベースで見たところ、安いマンションでは専有床㎡あたり50円程度、高いマンションでは専有床㎡あたり300円超、規模やエレベーターの数、管理員の勤務条件などの違いはありますが、実に6倍以上の開きがあります。

 国交省の調査では全国平均は専有㎡あたり145円。私の感覚では、香川県での相場は㎡あたり110~120円程度かと思います。まだまだ割高のマンションもあるようです。(40戸以下の小規模マンションや、エレベーターが複数台あるマンションは、もう少し割高になっています。)

 毎月支払っている管理費を、先ほどと同じように、専有床㎡で割ってみてください。いくらになりましたか?

 快適マンションパートナーズではデータベースで同じような規模のマンションとの比較が可能ですので、お問い合わせいただければ、管理費削減が可能かどうか?ご回答させていただきます。月々の管理費が高いマンションの中には、修繕積立金の足りていないマンションも多々あります。管理費を削減して、その分を修繕積立金に回せば、問題が一気に解決が図れる可能性もあります。

 修繕積立金の少ないマンションや管理費の高いマンションは早急な見直しを検討しましょう。私たち「快適マンションパートナーズ」がそのお手伝いをさせて頂きます。

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