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  • 執筆者の写真快適マンションパートナーズ 石田

高松市マンション管理適正化推進計画

更新日:2023年3月14日



 高松市は2023年4月に「マンション管理認定制度」を開始するに伴い、「高松市マンション管理適正化推進計画」を作成しホームページで公表しています。今回は、その中身を見てみたいと思います。

 高松市には現在分譲マンションが約420棟、2万1000戸以上あり、市民の約1割はマンションに暮らしています。これは全国の県庁所在地の中核市と比較すると、全27市のうち那覇市・奈良市・大津市に次ぐ4番目に高い結果となっており、高松市のマンション居住率が高い水準にあることが解ります。

 築40年以上の高経年マンションは、約2700戸あり、10年後には2.3倍の6300戸、20年後には4.4倍の約1万1900戸になると予測されています。この高齢化率は全国平均よりも高くなっています。


マンションストック実態調査

 高松市では2021年10月に市内のマンション420棟に対して、管理運営状況等の把握を目的としたアンケートを実施しました。結果は以下の通リです。

 マンションの立地としては市街中心部が19%(3896戸)、旧高松市市が77%(16,307戸)、周辺部(国分寺町・牟礼町・塩江町)が4%(840戸)となっています。

 マンションの規模では40戸未満が33%(136棟)、40~100戸未満が41%(175棟)、100戸超が3%(12棟)、未回答23%(97棟)となっています。

 管理会社委託状況では、管理会社に委託が75%(316棟)、自主管理が2%(7棟)、未回答が23%(97棟)となりました。未回答のマンションには自主管理のマンションが多く含まれると思われます。

 長期修繕計画の有無については22棟が修繕計画がないと回答し、そのうち9棟が作成予定でしたが、7棟は作成予定なしという回答でした。

 大規模修繕工事については築15年以上のマンションのうち45%(143棟)が実施済でしたが、7%(22棟)が実施しておらず48%(151棟)が未回答でした。未回答のマンションの多くは大規模修繕工事を実施していないと思われます。

 管理組合で困っていることでは築年数に係らず、住民の高齢化・管理組合の役員のなり手不足、修繕積立金の不足があげられました。築10年未満のマンションでは居住者間トラブル(騒音・タバコ)が問題として挙がっています。


高松市のマンションを取り巻く課題

 アンケート結果を受けて高松市では以下の4つの課題を抽出しています。


課題1:管理実態が把握できなければ適切な支援につなげられない

 2次回答まで徴収できたマンションは53%(224棟)であり、実態把握の出来ていないマンションが47%(196棟)あります。これら実態把握の出来ていないマンションは管理不全予備軍となっているおそれがあり、マンションの管理状況を定期的かつ的確に把握する必要があります。


課題2:管理運営に対する関心が低く、必要な情報が得られていない管理組合が多い

 管理組合で困っていることに「管理組合の役員のなり手不足」が上位に挙がっており、管理組合の運営や維持管理に対する関心が低くなる傾向が伺えます。また、そのための組合運営や維持管理に関する情報が適切に得られているかどうかは定かではありません。


課題3:管理状況に関する情報が把握困難で、市場流通の妨げになっている可能性がある

 中古マンション市場で管理状況に関する情報は、購入希望者側での把握が難しく、購入後のトラブル等もあり、市場流通の妨げの一因になっている可能性があります。


課題4:専門家の知見や経験による支援が必要である

 管理不全を予防するための支援体制を充実させる必要があります。適切な対応をすることができない管理組合に対し、専門的な知識を有する専門家による支援をすることが必要です。


目標と具体的な施策

目標1:マンションの管理状況の把握の推進

 管理組合の実態やニーズを把握して適切な支援を行うため、市内のマンションの管理状況を定期的かつ的確に把握することを推進します。

施策:アンケート及び実態把握調査の実施(回収率80%)


目標2:マンション管理の適正化に関する啓発及び知識の普及

 香川県マンション管理士会や住宅金融支援機構と連携して、マンションの居住者や管理組合に対し啓発及び知識の普及を図ります。

施策:マンション管理相談会やセミナー等の実施(毎年1回以上)


目標3:既存マンションが市場で適正に評価されるための支援

 「管理計画認定制度」を適切かつ効果的に運用することにより、マンションの管理水準の維持向上と管理状況が市場において評価される環境整備を図ります。

施策:マンション管理計画認定制度の運用


目標4:管理不全を予防するための支援

 管理組合の機能が停滞している兆候があるマンションを把握した場合は、専門家とともに本市から積極的に管理組合に働きかけを行い、それぞれのマンションが抱える課題の解決を図る必要があります。香川県マンション管理士会などを通じて専門家を派遣する制度を設けることより、管理不全の予防を促進します。

施策:マンション管理専門家派遣の実施(12件)


 2023年の4月からは高松市においても「管理計画認定制度」が始まります。今回の「高松市マンション管理適正化推進計画」でもマンション管理士という言葉が随所に出てきています。今後、ますますマンション管理士の役割が重要になりそうです。


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