2021年9月23日付けのダイアモンドオンラインに掲載された不動産コンサルタント沖有人さんの表題の記事を紹介します。
「タワーマンション節税」がうまくいく4つの理由を解説
不動産投資で儲かる王道は2つある。一つは「自宅投資」である。自宅は税金が大幅に軽減されており、住宅ローン控除以外にも不動産取得税、登録免許税、印紙税、固定資産税、都市計画税などがある。これに加えて極め付きは、譲渡所得控除が3000万円あり、自宅の含み益は3000万円まで無税になる。個人なら3000万円、夫婦でやれば6000万円まで使うことができる。
だからこそ、自宅を投資対象に見立てて、資産形成することは理にかなっているし、成功者はこの20年でマンションを購入した人の半数以上に上る。
王道の二つ目が、「タワーマンション節税」である。この言葉は本稿のタイトルにも付けたが、弊社で商標登録を取得している。この原理は非常に簡単だ。不動産の相続税評価は、土地が路線価、建物は固定資産税評価額と決まっており、万人に周知されている。これを基に相続税評価をすると、東京23区内のマンションは平均で8割評価が下がった。つまり、購入額の2割で評価されることが不動産ビッグデータから判明している。
私たちは「タワーマンション節税」という言葉が一人歩きするようにプロモーションを打った。相続税が増税される2015年の1年前からだ。これを機に、相続税対策の雑誌やムックなどが大量に発刊されたが、タワーマンション節税はその決定版として位置づけられた。こうしたプロモーションを「戦略PR」という。
この節税手法は、地主がアパートを建てて節税するのと同じ原理であり、何も変わったロジックや特例ではない。この税制があったからこそハウスメーカーという産業ができたくらいで、今さらダメとはいえない代物だ。数億円レベルの資産家なら、空室率が低く抑えられて安定した賃料収入が入るマンション数戸に投資するのが、オーナーとしての負担も少ないので、ある意味手軽ということになる。
相続税対策である「タワーマンション節税」が優位なのは、相続税評価の評価額が、金融資産に対して平均8割も下がることだ。相続税の最高税率の方は55％の税率なので、80％×55％＝44％の節税が可能になる。税率が高い人は「下駄を履いた投資ができる人」に他ならないので、累進課税である相続税では税率が高い方ほど有利な仕組みになっている。これにローンを組み合わせれば、相続税をゼロにすることも可能となる。
不動産は節税ツールであるという認識のもと、タワーマンション節税の特徴を整理しておこう。それは次の4つに集約される。
1. 投資額より低い相続税評価になること
2. 借り入れを伴いながら投資でき、手元資金がなくてもできること
3. 安定した賃料収入が期待できること
4. タワーマンションは価格が下がりにくいこと
評価方法変更の影響は軽微なのにタワーマンション節税が下火になる理由
タワーマンション節税がもてはやされると、納税額が減るので国としては困る。とはいえ、不動産投資で相続税対策がなされることは変えられない。
そこで、ピンポイントでタワーマンションを狙う税制改正をする。相続資産の算出に使う建物の固定資産税評価額が高層階でも低層階でも同じであるのを、今後の新築に限って高層階を高くするという。その上昇率は、1階層0.256％で、1階と40階では建物評価が1割高くなるというものだ。
しかし、そもそも売買価格の2割に評価が下がったものが1割上がったところで2割×1割で2％しか評価が変わらないし、実勢価格は40階では5割以上高いケースも多いので、焼け石に水でしかない。そんな微調整がこれほど大事で語られ、「タワーマンション節税はもう終わった」という論調になるには協力者が必要だ。
税理士の9割以上は相続税申告もしたことなく、半数は税務署出身なので、節税はもってのほかで、納税を勧める人が圧倒的に多い。それゆえ、「もう終わった」かのような噂が広まるのは仕方のないことかもしれない。しかし、資産家に対する課税が強化される中で、相談に来られる顧客がいみじくも言った次の言葉が印象に残っている。
「タワーマンション節税は合法だから、正々堂々とやりやすい」――。地主のほとんどがアパートを建てたように、金融資産家がタワーマンション節税をするのは今では当然の権利なのである。
相続対策をするにしても、気を付けるべきことはいくつもある。まずは物件選びである。その際の最も重要な要素は、資産価値が落ちないことである。相続はいつ発生するか分からない。だからこそ、前もってやっておくことが必要だが、10年20年たって資産価値が半減していたら、対策としては失敗になってしまう。資産価値は下がることなく、むしろ上がる物件を選ぶ目利きが必要となる。
次に、稼働率高く貸せることだ。3億円の豪邸を買っても、借りてくれる人が居なければ節税効果も出ないし、ローンの返済が苦しくなるだけだ。賃料が安定して入る物件を選ぶ必要がある。
最後に、税務調査対策だ。相続財産が1億円を超える資産家には必ずと言っていいほど税務調査が入る。その際に、相続対策を否認されたりしては元も子もない。そのための準備と税務署と対峙してくれる顧問税理士が必要になる。
これらを着実に実行に移すには、経験に培われたノウハウと適任の人脈が必要になってくるのは言うまでもない。」
このブログにもある通り、不動産投資のメリットを最大限に活用するためには、不動産価格が新築時より下がらないことが大前提です。また、賃料で銀行ローンの支払いが可能なことも重要です。当初は賃貸マンションとして貸出し、最終は中古マンションとして売り出すことで、2重にメリットが生み出されます。ただそのような条件にあうマンションは首都圏に限られるように思います。地方圏で、同じようにメリットが出せるとすれば、立地条件の良い中古マンションという所でしょうか？