今回は悪徳コンサルタントに騙されない方法を説明したいと思います。運悪く、悪徳コンサルタントに大規模修繕工事のコンサルタント業務を発注してしまっても、施工業者の最終決定権は管理組合にあります。以下の点に気をつけて業者選定を行ってください。
コンサルタント選定時の注意点
大規模修繕工事のコンサルタント選定にあたっては、通常何社かに、ヒアリング及び見積もり徴収を行うと思います。以下の2点に注意してください。
・過去のコンサル物件一覧と発注施工業者をリスト化してもらう
発注施工業者に偏りがある場合には注意が必要です。その理由をコンサルタントからヒアリングしましょう。
・安すぎるコンサルタント料には注意が必要
通常、コンサルタント費用は戸当たり2万～5万円程度です。また、見積書の内訳として人工数で算出されることが一般的です。県外の業者の場合は打合せのための交通費等も発生します。上記のようなことを考慮し、見積もり金額の査定をしましょう。管理組合としては安い会社に発注したいと思いますが、悪徳コンサルは、受注施工会社からのリベートを目的に営業してきます。極端な話、0円で受注しても、後で利益が出るので安値でも受注しようとしてきます。（最近は、安値受注が却って怪しまれると通常の金額で見積もりを出してくる悪徳コンサルタントも多いようです。）
安心なのは、日頃からマンションの工事について相談できる設計事務所等を作っておくことです。マンション内には大規模修繕工事以外にも小修繕や、住戸内リフォーム工事等、専門家でなければ判断できない項目がたくさんあります。設計事務所等と顧問契約等を締結し、日頃から関係をつくっておくと、人柄もわかるので、その事務所に大規模修繕工事も依頼するのが安心です。
運悪く、悪徳コンサル（と思われる？）がコンサルタントを受注しても、下記対応で、悪徳コンサルの思い通りにならないようにしましょう。
見積もり条件書に注意
悪徳コンサルは、見積条件書の参加会社条件に特殊な項目を追加し、自分がリベートを貰える施工会社しか参加できないように工夫します。見積もり条件書に、あまりにも特殊な細かい入札条件等を追加していないか、注意して見る必要があります。
仕様書の内容に注意
仕様書の塗装材料や防水材料に、1社の特定の材料しか記載されていない場合は、同等品でも使用可能なように記載してもらいましょう。悪徳コンサルは、使用材料を限定して、材料メーカーからもリベートを貰うようにしますし、息のかかった施工会社しか、安値で材料が使えないような工夫をこらします。
施工会社の募集
施工会社の募集についても、悪徳コンサルの任せていると、事前に見積もり取得会社の一覧が配られ、その会社の中からの選定ということになります。ところが、そこに記載された施工会社はすべて悪徳コンサルの息がかかった会社で、どの会社が受注しても、バックマージンが悪徳コンサルに入るようになっています。若しくは、受注予定会社が予め決められており、各社の見積もりは、事前に調整されたものが提出されます。これが、建設業界で良く言われている「談合」です。
悪徳コンサルに「談合」をさせないためには、上記施工会社以外からも見積もりを徴収する必要があります。そのためには、建通新聞やマンション管理新聞を活用し、見積もり業者募集の新聞記事を掲載してもらいましょう。建通新聞は、各都道府県別に、公共工事・民間工事を問わず、入札情報が記載された新聞です。地元の建設会社は購読しています。掲載料は無料なので、積極的に活用し、談合に関わっていない建設会社からも見積もりを徴収する必要があります。
決定方法の事前検討
以前聞いた選定方法で、見積もり業者の中から最低金額と最高金額の業者を除外し、その他の業者から選定するというルールで、施工会社選定を行っているという話を聞いたことがあります。最低価格を設定し、その金額より低い会社は失格にするという公共工事等で採用されている方法です。不当に安い業者は信用できないという理由で実施するものだと思いますが、民間工事であれば、これらのルールを採用する理由がわかりません。公共工事の決定方法に準じると言えば聞こえはいいですが、悪徳コンサルが談合破りの会社を排除するために、採用したルールとしか思えません。
また、業者の決定方法は、最低価格の会社が必ず受注する「入札」ではなく、プレゼン内容・施工担当者・施工会社の信頼度等も加味して評価する「見積もり合わせ」にすることが重要です。
プレゼン会には、マンション入居者全員に出席を案内し、アンケート等を取って、客観的な評価をもとに、施工会社を選定することで、悪徳コンサルの思い通りの会社に受注させないことが重要です。
上記対応すべてをとっても、悪徳コンサルのグループ会社が施行を受注するかもしれません。そもそも、悪徳コンサルのグループ会社かどうかは、組合員は誰も判りません。ここまできたら疑心暗鬼にならずに、プレゼン会も実施し、皆さんが納得したのであれば、それはそれで素晴らしい決定だと思います。