国土交通省の推計では築40年を超えるマンションは既に103万戸に達しており、10年後には231万戸、20年後には約404万戸になると言われています。築年数の古いマンションでは、今後修繕して使い続けるのか？建替えや敷地売却で新たなステージに向かうのかの判断に迫られることとなり...

長期マネジメント計画とは、大規模修繕や再生等の実施や適切なマネジメントに際して、円滑な意思決定ができるように管理組合を誘導するための計画です。 マンションの修繕を考える上で、いつも問題となってくるのは、このマンションを一体いつまで持たせるのかという問題です。長期修繕計画では...

築45年超のマンションから、排水管更生工事の相談がありました。話を聞くと排水管の材質は鉄管であり、枝管と立管のつなぎ目部分や、最下階の配管曲がり部分からの漏水が多発しているとのこと。本来は更新工事を実施すべきですが、更新工事を実施すると工事中2週間程度、マンションで生活でき...

先日、住宅金融支援機構の方から、「マンション共用部分リフォーム融資（区分所有者申し込み/高齢者向け返済特例）」の説明を聞きました。築年数の古い高齢化マンションで活用できそうな融資制度です。 修繕積立金が充分でないマンションでは、修繕積立金の不足分を、管理組合が金融機関から借...

賃貸マンション等で多いですが、ある特定の入居者をターゲットにマンションを企画することがあります。分譲マンションでも、良くあるのが「子育て」をテーマにしたマンションです。 この様に入居者ターゲットを絞ってつくるマンションをコンセプトマンションと呼びます。今回はコンセプトマンシ...

私がコンサルタントする大規模修繕工事では、業者の選定を入札方式ではなく、見積もり合わせ方式で決定します。入札は価格が安ければ落札できますが、見積もり合わせ方式では、価格の他、会社の信頼度や実績、工事担当者の人柄等を評価し、総合的に判断して施工会社を決定します。...

2020年4月1日施行の改正民法により、従来「瑕疵担保責任」として規定されていたものが「契約不適合責任」と改められました。契約不適合責任とは、売買契約などにおいて、売主が引き渡した目的物が契約内容と違っていた際に、売主にその責任を負わせる法律です。...

先日不動産関係の方と話していて、現在高松には700戸超の分譲マンションが販売されているという話が出ました。 ざっと数えてみても、タワー物件が4物件ありグラディス高松ザ・タワーで20階建て90戸（株式会社マリモ）、クレアホームズ番町ザ・パークフロントタワー20階91戸（セント...

マンションでは地震などの災害にそなえて、平時から災害発生時などに円滑に対応できる準備を整えておくことが重要です。地震などの災害が発生したときは、管理組合が住人の安否を確認することからはじめますが、そのためには管理組合で事前に居住者名簿を整備しておくことが必要です。実際に有効...

大規模修繕工事のコンサルタントを行っている管理組合の理事の方から、工事監理とはどのような業務を行うのか具体的に教えて欲しいとの要望がありました。建築を良く知らない方も多いと思うので、以下に説明したいと思います。 まず「工事監理」の定義から、ネットで「工事監理」と検索すると...

独立行政法人住宅金融支援機構（旧：住宅金融公庫）のホームページに表題のソフトが公開されています。この長期修繕ナビのページ上部には、管理組合の皆様は、大規模修繕工事の実施にあたり「施工業者から受け取った見積書の工事費が妥当かどうかわからない」「今後、修繕積立金をどのくらい増額...

2021年9月28日、国土交通省がマンションの長期修繕計画作成や修繕積立金に関するガイドラインの改訂版を公表しました。主な改定点は以下の２点です。 計画期間は30年以上となっているか 　今回の改訂では、長期修繕計画の期間を「30年以上で大規模修繕工事が2回以上含まれる」期間...

先日、国土交通省のホームページに、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律　第5条の３に基づくマンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」が掲載されました。このガイドラインに基づいて、「マンションの管理計画認定制度」の認定が実施されるようですが、内容を見てみると結...

さまざまな入居者がおられるマンションでは、理事会役員がマンションのトラブルに巻き込まれ、最悪の場合、裁判に訴えられるケースもあります。訴訟社会のアメリカのように、日本でも、もめごとを裁判に訴えるケースが増えてきました。今回は、そのような場合に、役員を守ってくれる保険の紹介で...

会社員時代にマンションセミナーに参加した折に、マンションが売れる要素は３Ｐですと教えられました。３Ｐとは価格（プライス）・立地（プレイス）・間取り（プラン）の３つの頭文字からとった呼び名です。いくらエントランスホールが豪華でも、建物の外観が格好良くても、上記３Ｐが満足されな...

昔のマンションの床はカーペットがほとんどでしたが、ダニ・カビ発生の問題や、水をこぼした場合の拭き取りやすさ等から、最近のマンションの床は、ほぼ１００％フローリングになっています。 素足で触れたときの感触がよく、そして見た目もナチュラルで美しいのがフローリングの特徴です。...

現在大規模修繕工事のコンサルタントを実施している理事会の方から、「大規模修繕工事の前に建物2次診断を実施しなくても問題ないですか？」との問い合わせがありました。 建物診断には、1次診断・2次診断・3次診断とあり、調査会社のホームページでは、仕事を受注したいためか、大規模修繕...

マンションに暮らす上で、残念ながら、入居者間でのトラブルが発生することがあります。今回はトラブルが発生した場合の管理会社の役割について考えてみたいと思います。 管理会社は、マンション管理組合と管理委託契約を交わしてマンション管理を受託します。標準的な管理委託契約書に書かれた...

会社員時代の話ですが、秋口になって寒くなると、上階の子供の足音が煩い等のクレームがお客様相談窓口に増えてきていました。 何故、秋口に騒音のクレームが増えるかと言うと、寒くなって窓を閉めた結果、外部の騒音が部屋内に入らなくなり、部屋中が静かになった結果、却って小さな音に敏感に...

来年4月に改訂されるマンション管理適正化法の施行に向け、高松市でも市内のマンションのデータベースを作るべくアンケートを実施するというお話を聞き、先日市役所の住宅・まちづくり推進室の方と打合せをおこないました。 打合せに先立ち、改めて高松市に何棟マンションがあるのかとネットで...