• 快適マンションパートナーズ 石田

管理会社は入居者間のトラブルには基本的には対応しない

更新日:2021年12月15日



 マンションに暮らす上で、残念ながら、入居者間でのトラブルが発生することがあります。今回はトラブルが発生した場合の管理会社の役割について考えてみたいと思います。


 管理会社は、マンション管理組合と管理委託契約を交わしてマンション管理を受託します。標準的な管理委託契約書に書かれた管理会社の業務とは、事務管理業務・管理員業務・清掃業務・建物設備維持管理業務であり、入居者間のトラブルの処理は、普通は明記されていません。中には「住民間の紛争には介入しない。」と、記載している管理会社もあります。

 しかし、事務管理業務の内の基幹事務(管理組合の会計や修繕の企画に関する業務)以外の事務には、理事会支援・総会支援といった業務が掲げられていますから、管理会社は入居者間トラブルに関して何ら義務を負わない、とはいえません。では、入居者間のトラブルが起きた場合の管理会社の役割とはどのようなものなのでしょうか?


①ルールが定められている、共用部の管理等に関するトラブルへの管理会社の対応

 共用部分、例えば、エレベーターや駐車場・駐輪場、更には、各区分所有者に専用使用が認められるも法定共用部分であるバルコニー、このような場所での、特定の入居者の振る舞い、例えば喫煙や野放図な使用などが入居者間トラブルに発展する場合があります。

 専有部分内におけるピアノなど楽器の演奏やペットの飼育に関する使用細則の違反によるトラブルも含まれます。


管理会社の対応

 入居者間に割って入って喧嘩の仲裁をすることではありません。

 このようなトラブルが発生していることを管理組合に報告すると共に、マンションで決めているルール(使用細則)や公共の場(パブリックスペース)における当然のマナーを遵守するよう入居者全員に改めてお知らせする文書を組合理事会に提案・実行して様子を見るというのが管理会社の一般的な対応です。。

 事態が改善しないようなら、その特定の入居者に対する管理組合理事長・管理会社連名の申入書を作成、組合理事会に提案します。

 ルールが存在しないか、内容が不十分であるのなら、ルールの原案・改正案を作成して理事会に提案し、理事会で議論し、総会への上程を目指す。これが、管理会社の役割です。

 ルールが定められていれば、ルールを守るよう促す、ルールがなければ、ルールを作るように理事会に促すことが、管理会社の役割になります。


②共用部の管理に関しないトラブルへの管理会社の対応

 一般の騒音、例えば子供が飛び跳ねる音・振動や、明らかにに入居者の過失に起因する下階への水漏れなどがあります。


管理会社の対応

 この問題についての管理会社の役割は、難しい面があります。個人差によって判断がつかない問題であったり、純粋に区分所有者間の問題であるため、元々、管理組合で解決するのに馴染まず、管理会社が組合を支援するということが考えにくい問題だからです。場合によっては裁判で決着をつけるしかないということもあります。

 そうはいっても、入居者は、管理会社に相談してきます。その場合には、まずは管理組合に報告すること。そして、当事者に管理会社の本来的義務が共用部分の管理であることをよく説明して理解して戴いた上で、当事者のいずれにも与しない姿勢で、当事者間の連絡役や内装業者・保険会社の手配などをするに止めるのが一般的です。

 管理会社が解決する問題ではないと突き放すのではなく、解決策を考える姿勢を示すことで、トラブル解消への努力を見せる程度です。


理事会の役割

 上記の内容を見ても解るように、基本的に管理会社が、入居者間のトラブルの仲裁をすることはありません。相手方に書面または電話で注意くらいはしてくれるかもしれませんが、そこまでで終了です。そこで相手が従わなくても管理会社にはもう何も出来ません。する義務も無ければする権限も無いのです。  騒音を止めない住民に対し裁判をするだの、出て行ってくれだの言えません。そういった事が出来るのは『特定の住民が出す騒音で大多数の住民が迷惑を被っている時』に『住民全体の決定機関である管理組合』が行うのです。

 ここで、理事会の役割が重要になってきます。ただし、理事長の権限も「マンション全体の利益に関する事」であれば及びますが「住民間のトラブル」については権限が及びません。管理会社と同じく相手方に注意をしてもらってそれを相手が受け入れなければ理事長であっても強制力はありません。現実的なのは理事長や理事会メンバーに同席してもらって相手方と話し合う場を持つということ程度になります。

 賃貸マンションであれば、オーナーと管理会社で入居者への退去命令が出せますが、分譲マンションの管理会社には、そのような権限はありません。「よく、管理会社が何もしてくれない」という入居者がいらっしゃいますが、分譲マンションで、そのような権限を持っているのは、理事会だということを、いま一度、理解していただきたいです。

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