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  • 執筆者の写真快適マンションパートナーズ 石田

超高層マンションのコミュニティの課題

更新日:2023年10月12日



 2023年3月2日の廣田信子さんの表題のブログを紹介します。


「先日のマンションコミュニティ研究会での岸崎先生のお話です。

 岸崎先生の言われる、超高層マンションのコミュニティの特徴には、下記があります。

もちろん、これは超高層に限らず、最近の億越えマンションに共通していることですが…。


<居住者の問題>

1.外国人オーナーの増加、賃貸化で住んでいる人は多種多様。

2.合意形成が困難になりがち。(海外あてに議案を翻訳して送っているか?)

3.賃貸率が20%を超えると黄信号、30%越えで特別決議は通らなくなる。

4.建物全体の1/3をファンド系の一区分所有者が所有して賃貸にしているケースもある。

  (一区分所有者の意見で前提の方針が左右されてしまう)

5.格差社会の縮図。(上層階と下層階で所有格差が大きい)

6.自分の住んでいる部屋は全て自由になると思っている。

7.区分所有法、管理規約を把握していない。

8.ルールを守らない、守る気がない。

9.全ては管理会社にお任せしていれば良いと思っている。

10. 理事会活動や総会に興味がない。

(総会議案書がポストコーナーのゴミ箱に捨てられているという事例も)

11 . マンションにおける他者との共同生活そのものに無関心。

12. 理事のなり手がない。外部理事、弁護士・マンション管理士、建築士等の活用を考える必要がある。


 区分所有者の合意形成による管理組合運営が、最初から無理ではないかというところもあるのです。また、管理上の問題としては、下記があります。


<管理上の問題>

1.管理運営の手間が膨大、経費も理事の手間も膨大。

2.会計(出納など)の手間が膨大、経費も理事の手間も膨大。

3.あらゆる法令の遵守に伴う報告書の作成の手間が膨大。

4.災害時の備え、訓練などがたいへん。(災害時備蓄倉庫設置義務付けの区もあり)

5.日常の清掃や維持管理の手間が膨大。

  (24時間コンシェルジュ在勤、ジム・プール運営費、バー・レストラン運営費、陶芸窯、パン屋、コンビニもある)

 →運営的な管理費が膨大になり規模や運営時間を削減して対応。

 →撤退し、空きスペースになることも。

6.集会室では理事会はできても、1000人規模となる総会開催は外部会場を借りないとできない。


 これらは、大型マンションには、共通のことですが、参加意識が希薄だと、管理会社任せが当然になってしまいます。

 それでも、超高層マンションは運営されています。今後、これからかかるであろう費用も考え、それも含めて、合意形成できる下地があるのかが本当に気になります。」


 このブログを読んで、タワーマンションは普通のファミリーマンションとは違うのだということがヒシヒシと感じられます。タワーマンションで第三者管理方式が増えている理由も何となく理解できます。また、1棟で500戸や1000戸もあるタワーマンションや大型マンションでは、管理組合が扱う管理費や修繕積立金も膨大な金額となり、多くの組合員の意思決定方法も含めて、よほどの人格者でないと理事長として、マンションを束ねるのは大変だとつくづく思います。


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