建築基準法において建物の高さは３１メートル、４５メートル、６０メートルが節目になります。このそれぞれの高さを超えると構造・防災面等の基準が厳しくなり、工事費も割高になります。

　実際には、多くのマンションは建物高さを４５メートル以内に押さえた物件が多いです。 建物の階高で言うと、14階または15階となります。香川県でも、一部のマンションを除いて、ほとんどの高層マンションは14階建てか15階建てだと思います。ちなみに、60メートル以内ということであれば18階～20階が限度となります。それ以上の高さがあるマンションは、香川県では宇多津の瀬戸大橋タワー３１だけになります。

　なぜ14階建てと15階建てがあるのか？今回は、この違いの説明です。

　まず１階の住戸の床面は地盤面からの高さが約５０センチ必要です。（理想は１ｍ）そして、屋上のアスファルト防水の立ち上げ高さが３０センチ以上必要なのでその外側のパラペット( 立ち上がりコンクリート壁 )高さは最低約５０センチ必要です。

　高さ４５メートルの建物高さから地盤面からの１階床の高さ約５０センチとパラペット高さ約５０センチを引くすと４４メートルになります。14階建てマンションも15階建てマンションも、絶対高さは４５ｍ以下のため、実際には各階の高さで調整していることになります。

　この４４メートルを１４階で割り算すると１階当りの平均階高は約３.１４メートルになります。この高さのマンションでは丁度良い階高( ある階の床面からすぐ上の階の床面までの高さ )になり二重床仕様と共に二重天井仕様が可能です。

　ところがこの４４メートルを１５階で割り算すると１階あたりの平均階高は約２.９３メートルとなってしまい３メートル未満になってしまいます。14階建てに比べて２０ｃｍ低い階高となり、そうすると二重天井仕様は可能でも二重床仕様にすると玄関扉高さや部屋( ＬＤ以外 )のサッシの上端の高さが低くなります。（2重床にするためには、最低でも１５ｃｍは必要）

　サッシの高さを確保しようとすると、直床仕様にするしか有りません。直床仕様だと将来のリフォームやリノベーションがほぼ不可能になります。

　今回の計算では１階の床高さを５０ｃｍとしましたが、大雨時の浸水等を考えると１ｍは欲しいところです。１階がピロティ等で駐車場等であれば別ですが、１階から住戸のある１５階建てマンションには、計画時から何らかの無理があります。購入前には、よく検討することが重要です。