先日、管理会社の人と話していた折に、コロナ後のマンション管理についての話がありました。
キーワードは非対面、IT化、省力化のようです。
合人社計画研究所が2021年ダイヤモンドMOOK「マンション再生完全ガイド」で発表した内容は、①非接触型書面理事会②議決権行使書主流の総会開催③常駐管理から非常駐管理へ④第三者管理方式による管理組合運営し、最終的には高級賃貸マンションを目指すとしています。
① 非接触型書面理事会
非接触型書面理事会とは、対面での理事化を開催するのではなく、全ての理事会討議内容を書面で理事に配布し、「賛成」「反対」の意思表示と、コメントがあればコメントを記載してもらい返信されることで、理事会業務を行うというものです。
メリットとして、声の大きい人に遠慮して意見を言えなかった人が意見を言えるようになったり、一同に集まる必要がないので、土日や夜間の時間拘束がなくなることが挙げられています。
ただ書類の配布のみで口頭での説明がないままで、理事会内での議論がないまま、物事が決まることに違和感もあります。他社でも、コロナ対応としてリモートでの参加を可能とする方向で、規約等を整備しているマンションが増えてきています。
② 議決権行使書主流の総会開催
昨今のコロナ過の中で、蜜を避けるという意味で多く開催されてきた「議決権行使書」の多用による総会を、今後も常態化しようというものです。メリットとして、総会を休日ではなく、平日夜間に開催できることや、総会に出席するという時間的制約がなくなることが挙げられています。今でも議決権行使書による意思表示が8割方となっており、この方法は案外スムーズに定着するかもしれません。
③ 常駐管理から非常駐管理へ
管理員の窓口業務を削減し、清掃業務や植栽の水やり業務等に特化し、管理費の削減を図るというものです。窓口業務と言っても、共働きの家族にとっては、管理員さんの勤務時間にはマンションにはいないため、それほどのサービス低下にはつながらないのかもしれません。
これからはコンシェルジュサービスのように、窓口業務を充実させるマンションと、コスト削減に徹するマンションに二極化するのかもしれません。
④ 第三者管理方式による管理組合運営
第三者方式とは、日頃の理事会活動業務を、管理会社に委託し、組合員は年1回の総会時のみに監査を行うという制度です。高齢化が進んだマンションや賃貸化の進んだマンションでは役員の成り手がおらず、有効な手立てだとされています。ただし管理会社は営利企業であり、経費を少しでも切り詰めたい管理組合とは、利益相反の関係にあります。年に1回だけの総会で、充分な監査が行えるのかという問題があります。別途マンション管理士等に日頃の業務について、監査を行ってもらい、管理会社の業務執行状況を確認する必要があると思います。
以上のような施策を推進することで、分譲マンション特有の管理の煩わしさから解放された、高級賃貸マンションを目指すのが最終目的だとされています。確かに、マンション管理に時間を取られたくない、合理的な考えの人にはあった管理手法かもしれません。
しかし昔ながらの考えの私としては、結局管理会社が楽をしたいだけなんじゃないの？管理会社が悪さをした場合はどうするの？自分のマンションは自分で考えるという主体性がなくなったマンションはどうなるの？と、不安ばかりが募る内容でした。