今回はマンションで行う点検についてのお話です。
マンション生活において、建物・設備を良好に保ち、安全で快適に過ごすためには、定期的かつ継続的に、その状況を把握し、適切に対応することが重要です。そのために、各種「点検」が実施されています。
「点検」には、その実施時期などにより、日々行う「日常点検」、定期的に行う「定期点検」、保守契約に伴う点検、災害発生後に行う「臨時点検」等があります。
年に一度は管理組合の点検を実施
「日常点検」「定期点検」は法定点検も含め、各マンションの事業計画に記載されています。基本的には管理員や管理会社、専門業者が実施しますが、年に一度は管理組合で専門家と一緒にマンション全体を点検することをお勧めします。建物全体の点検を管理組合の理事が中心となって行うことで、マンションの問題点や劣化状況が共有され、具体的な解決に向けての話し合いに繋がります。
具体的な実施方法
点検は、年間の計画を作って実施するとともに、結果やその処置を確認して記録し、閲覧できるように保管しておくことが重要です。
管理会社との管理委託契約書、保守会社との委託契約書を確認し、自主点検についても、方法や実施日、必要な費用等を検討して点検の年間計画（案）を作ります。点検の年間計画（案）とその費用は、毎年の総会において、次年度の事業計画案及び収支計画案の中に含めて、承認を得る必要があります。点検の実施にあたっては、事前に具体的なスケジュールを作成し、概略の実施方法とともに、点検前に入居者へ周知します。
報告書の重要性
点検結果についても、専門家に任せきりにならないようにしましょう。異常の有無にかかわらず、報告結果は必ず理事会で共有し、居住者にも周知することが重要です。
点検の結果は、その対応方法を含め、依頼した専門家から納得がいくまで説明を受け、必要な処置を行います。点検で不具合箇所の指摘があるにもかかわらず、そのまま放置することがないよう注意します。
特に「法定点検」の結果は、理事長名で特定行政庁等に報告の必要があります。理事会は内容を必ず確認し、「不適合」の判定がくだされた箇所には、改善のために、さらに詳細な調査や、診断の要否、応急処置の要否などを検討し、適合するように改善を行います。
報告書の保管
点検の報告書は、今後の調査・診断を行う際などにはとても大切な資料になります。報告を受けた後は、ファイリングして管理員室等に保管します。次期の理事にも確実に引き継がれるよう、他の書類も含めて、整理・保管のルールを決めておくと良いでしょう。
予防保全とは
最近の維持管理は「予防保全」が主流となっています。「予防保全」とは、壊れてから修理するのではなく、壊れる前に点検して、そろそろ壊れそうだから交換しようという考え方です。
例えば、マンションでは加圧給水ポンプが壊れると、お部屋で水が使えなくなります。通常は2台のポンプで交互運転していますが、1台が壊れたままだと、残りのポンプに負荷がかかり、故障を早める原因になります。このような状況を防ぐために、ポンプの振動が激しくなったり、耐用年数が来たら取り換えると決めている管理組合もあります。
今後は、ITの進化で、遠隔監視や、AIの活用で、故障のタイミングがより確実にわかるようになるかもしれません。