今回は管理組合役員を区分所有者以外の第三者が行う「第三者管理方式」についてのお話です。区分所有者の高齢化に伴い、理事会役員のなり手も減少してきています。そのような場合の解決方法として第三社管理方式が出来ました。
従来の標準管理規約において、マンション管理組合の役員は「現に居住する区分所有者」に限定されてきました。しかし、高齢化の進展等で役員のなり手不足もあり、平成28年の標準管理規約改正において「外部専門家を役員として選任できることとする場合」としての条文案が記載されました。
第三者管理方式の３つのパターン
第三社管理方式には以下の３つのパターンがあります。
① 理事・幹事外部専門家型又は、理事長外部専門家型
理事長・副理事長・理事・幹事等にマンション管理士等の外部専門家が就任する。外部専門家は理事会の構成員として、区分所有者である他の役員と共に管理組合の運営を行う方式。
② 外部管理者理事会監督型
マンション管理士等の専門家が管理者（理事長）となり、理事会は監事として監視する方式。
③ 外部管理者総会監督型
理事会を廃止しマンション管理士等の専門家が管理者（理事長）として就任する。区分所有者は幹事として監視または監査法人等の監査を義務付ける方式。区分所有者で構成する総会の役割が最も重要になります。
全てのパターンにおいて最終的な意思決定機関は総会であり、その役割は重要性は従来と変わりません。
第三者管理方式の対象となるマンションは？
第三者管理方式を採用するマンションについては、以下のようなマンションが考えられます。
① 投資型ワンルームマンションやリゾートマンション
居住している区分所有者がおらず、また居住地も遠方（全国各地に居住）であるため、役員のなり手がいないだけでなく、理事会や総会を開催しても出席者がほとんどいないようなマンション。
② 高齢者の多いマンション
築年数が経過して、修繕や耐震改修・資金計画等の大きな問題が顕著化してきたが、区分所有者の高齢化が進み、実質的に区分所有者だけでは検討が出来ないマンション。自主管理マンションで比較的多い。
③ 賃貸化・空室化が多いマンション
賃貸率・空室率が高く、現に居住する区分所有者が少ないため、役員のなり手が固定化されており、一部の区分所有者に大きな負担がかかっているマンション。
第三者管理方式を導入するメリットとデメリット
メリット
第三者管理方式の最大のメリットは、理事の負担が減る、もしくはまったく理事になる必要がなくなるなど、区分所有者の管理組合運営にかかる負担が減ることです。これまでの合議制の理事会運営方式に比べて格段にスムーズな管理組合運営がおこなわれるようになるでしょう。そして、マンション管理のプロが管理組合運営に当たりますので、これまでよりレベルの高いマンションの管理・運営が期待できます。
デメリット
最大のデメリットは、第三者管理者となる専門家への報酬による費用負担が追加されるとことです。就任した第三者管理者が自分の利益のために各区分所有者が望まないようなマンションの管理が行われたり、そもそも自分たちの住まい第三者に委ねることについて区分所有者全員の合意を得るのが難しいといったデメリットがあります。
特に日常管理を委託している管理会社が、理事長や管理者になる場合には、管理規約を改正して利益相反取引がおきないような仕組みや監視体制をどのように構築するかという課題をクリアにする必要があります。区分所有者の利益とマンション管理会社としての企業収益の追求とは、立場や目的が違いますので利益相反の観点から十分な注意が必要です。例えば、理事長（管理会社）が必要のない工事を自社でおこなうといったことに気をつけなければなりません。
まとめ
どのパターンを採用した場合でも、理事長に外部の専門家が就任した場合には、これまで以上に業務の執行状況のチェック体制が重要です。 これは第三者管理方式だけではなく、マンション管理士を顧問として採用する場合にも当てはまることです。導入に至るまでの透明性と、実際に運用にあたっては、適切に外部の専門家が業務を実施されているかを監査する体制の整備が重要です。理事会に理事長を監視する役割をもたせる方法や、区分所有者による監事を複数名に増員して理事長の監視を強化する、または、監査業務を会計士などの外部の第三者に委託する方法も有効です。
これまでの外部の専門家を、顧問やコンサルタントして活用することから、さらに進んで、マンション管理会社やマンション管理士が理事長に代わって管理者になる「第三者管理方式」を採用するファミリー向けマンションも増えてきました。
今後、区分所有者の高齢化や建物の老朽化はますます深刻になることは間違いありません。そのような中で、役員のなり手不足という課題解決のために、第三者管理者方式のニーズは増えていきます。
リゾートマンションや投資用マンションでは既に一般的になっている「第三者管理方式」は、ファミリー向けマンションでも、区分所有者による理事会方式と並んで、「第三者管理方式」も今後一般的な方式になっていくでしょう。