今回は管理費滞納住戸への対応方法についてのお話です。マンションで管理費滞納住戸が多くなると理事会運営にも支障をきたします。また、管理費の支払い時効は5年です。早め早めに対策を行い、管理費の滞納を防ぎましょう。
以下に、各段階において管理組合がとるべき対策について記載します。
対応１（滞納から3か月まで）
滞納が1か月から3か月の間は管理会社による「電話」「書面」による催促になります。振り込み忘れ等の失念であれば、一般的に3か月以内に解消します。
また場合によっては、管理会社による自宅訪問も依頼します。
対応２（滞納から4か月目）
管理会社からの催促でも効果がない場合は、管理組合からの催促ということになります。
理事長名で「滞納管理費の支払いをお願いする書面」を投函します。
面談日時を設定し、理事が直接お願いするのも効果的です。
未納金額を一括でなくても、少しづつでも支払ってもらえるよう交渉しましょう。
対応３（滞納から5か月目）
管理会社・理事会からの催促でも支払ってもらえない場合は、内容証明郵便による「督促状」
の発送を行います。内容証明郵便による強い姿勢を見せることで、支払ってもらえることも多いです。督促状には、支払ってもらえなかった場合の、駐車場解約と少額訴訟に移行する旨も記載します。
対応４（滞納から6か月）
競売等で所有者が替わっても、未納管理費は新たな所有者に引き継がれるため、管理費・修繕積立金については心配ありません。ただ、駐車場代については個人契約のため、回収できないおそれもありますので、解約します。入居者にとっては、実際に駐車場が使用できなくなるため、この段階で支払いに応じていただけるケースもあります。
事前に管理規約に6か月滞納した場合の駐車場解約をルール化しておくほうが、後々のトラブルは少なくなります。
管理会社との管理委託契約では、滞納から6か月間は督促を行うが、それ以降は理事会が行うというケースがほとんでです。また、住宅ローン等も滞納している場合には、銀行等も6か月以内に競売等の手続に入るケースが多いです。
対応５（滞納から7か月目）
簡易裁判所の支払い督促制度を利用。これは訴訟前の簡易な法的手段です。申立書に基づいて、裁判所から滞納者に「支払い督促状」を送付してもらえます。裁判所からの督促状ということで、心理的な効果も高いです。
対応５（滞納から8か月以降）
対応４を行っても効果のない場合は、いよいよ法的措置を検討します。具体的には、少額訴訟の訴えです。これは総額60万円以下の滞納金額であれば対応可能ですので、滞納から1年以内には理事会にて検討しましょう。少額訴訟は一般の裁判とは違い費用も安く（申し立て費用の1％）、また判決も1回の審議で即日判決と早いので、積極的に利用しましょう。
内容証明郵便を定期的に出しても時効の中断にはなりませんので注意してください。時効を成立させないためにも、遅くても滞納開始から5年以内には、法的措置を実施する必要があります。
対応６（対応から1年超）
少額訴訟で勝訴しても支払ってもらえない場合は、いよいよ最終手段の「長期滞納者のマンション住戸の競売の訴え」をおこすことになります。長期滞納者のマンションを競売にかけ、その売却費用の中から、滞納管理費を支払ってもらうことになります。
裁判を行う場合には総会での普通決議が必要です。訴えは理事長が管理組合を代表して訴訟します。
以上が未納管理費の対応の流れです。対応６までいくケースは稀で、実際には、滞納者は住宅ローンも未払いのケースが多く、銀行が住戸を競売にかけ、購入した新たな入居者が滞納管理費を支払うケースがほとんどだと思います。
お住まいのマンションでも上記のような対応方法を事前に決定し、機械的に対応できるようにしておくことが、未納住戸を減らす効果的な方法だと思います。