先日開催した「マンション管理無料相談会」に、長期修繕計画の作成についての問い合わせがありました。
質問をした方は前期の理事長であり、今は長期修繕計画の見直し担当理事をしているという方でした。過去の修繕履歴や、マンションの劣化状況をつぶさに把握し、ガイドラインの19工事項目だけでは、修繕内容が足りない。また工事費用算出のために、施工会社から見積もりを徴収したいが、どのようにすれば良いか？将来的な物価上昇は、どのように考えればいいか？というような質問内容でした。
私からの回答は「長期修繕計画は、あくまで将来に渡ってどのような工事が必要か？その工事費を目安に修繕積立金の金額を設定するために策定するものであり、精緻に計画を立てても、決してその通りにはならない。少し余裕のもった金額で大雑把に作っても問題ない。工事費用についても、単価帖（積算資料ポケット版マンションRe）等の金額を、入力すれば実勢価格よりも高めになるので良いのでは？物価高騰については予測できないので、それもあって5年毎の定期的に長期修繕計画を見直しが必要です。」と回答いたしました。
長期修繕計画で大きなウエイトを占める大規模修繕工事についても、12年毎に実施する管理組合と15年毎に実施する管理組合では当然修繕積立金の額は変わってきます。また給排水管の更生更新工事についても、専有部の工事は組合員負担であり、この部分を修繕積立金で賄うかどうかで、修繕積立金の額は大きく変わってきます。また、バリューアップ工事をどのくらい見込むかも重要です。
長期修繕計画は、あくまでおおまかな計画であることを認識し、上記のような大きな工事の方向性を考えていくことが、管理組合としては重要だと思います。