２０２２年１０月８日の北海道ニュースUHBから表題の記事を紹介します。
「分譲マンションの高騰が続く中、札幌市中央区で「3LDKで3400万円台」という中央区としてはかなりリーズナブルなマンションが登場しました。 地価や建築資材が高騰し値上がりが止まらない中、実現できる理由とは。 一建設 折茂 哲晴 担当課長：「リビングから知事公館を見られるのが魅力。都心でありながら自然がある」札幌市・中央区の分譲マンション「プレシス・知事公館前」です。
目の前の知事公館は、市民憩いの場所。今は、木々も徐々に色づき始めています。ここは道立近代美術館にも近い文化ゾーンとして知られ、マンションから地下鉄東西線西18丁目駅までは徒歩4分。大きな病院も数多く立ち並ぶとても便利な場所です。そんな人気エリアに建つ15階建てのマンション。5000万円を軽く超える高価格と思いきや…一建設 折茂 哲晴 担当課長：「3LDKタイプで3400万円台から」
(Q:お客さんはびっくりする? ) 一建設 折茂 哲晴 担当課長：「驚きますね」 高騰続く札幌市の中央区で、これは破格といっても良いほどの分譲価格。 どうやって実現しているのでしょうか。
近年、札幌市内のマンション価格は高騰し続けています。新築の平均価格は2021年、ついに5000万円を突破しました。背景には、低金利や相次ぐ再開発があり、円安やウクライナ侵攻で今後も資材の高騰が予想されています。札幌生コンクリート協同組合は、2023年4月に生コンの価格を1立方メートル当たり4500円値上げし、2万円にすると決めました。 マンション価格の高騰に歯止めがかかりません。
そんな中、この知事公館前のマンションは、15階建てのツインタワーで、ロードヒーティング付きの駐車場も完備。もちろん風呂・トイレ別でシステムキッチンを備えた上で、3LDKが3400万円台からとかなりリーズナブル。
その理由は? 一建設 折茂 哲晴 担当課長：「広さを抑えて価格も抑えるというかたち。こちらの部屋は60.54平方メートルになります」 3LDKの間取りは2つあり、リビングダイニングキッチンは、12帖から14帖ほど。4帖から5帖の洋室が3つあります。価格は3400万円台から5200万円台までです。
３LDKとして60平方メートル。札幌市民の受け止めはどうなのでしょうか。 一建設 折茂 哲晴 担当課長：「札幌市民は3LDKだと、70～80平方メートル台と考える人が多いが、無駄のない部屋のレイアウトになっている」部屋は廊下を短くしたり、極力、無駄を省くよう収納を配置するなどして、居住スペースを確保しています。3月下旬に発売された東棟は、6割ほどがすでに売れています。 3LDKは、単身世帯から子供がいる3人家族までが多く入居しているということで、想像を超える反響があったといいます。手掛けた会社によりますと、マンションは価格と広さ、立地のバランスを考えて選ばれていると話します。
一建設 鹿倉 克泰 本部長：「(子どもが巣立ち)夫婦2人になり80平方メートルもいらないとか、支払いを抑え違う所にお金を使う考え方もあるのでは」 都心のマンションは、資産価値の維持も期待できると考えられます。専門家は、札幌市中央区の部屋の面積は、もはや首都圏並みになっていると指摘します。
不動産鑑定士 横山 幹人 さん：「東京仕様なのか、札幌では聞いたことない。（面積は）限界にきていると思います」 ただ、この会社が手掛けた首都圏のマンションでは、3LDKで53平方メートルという部屋も完売したということで今後、札幌市での展開も見据えています。 一建設 鹿倉 克泰 本部長：「札幌エリアでも3LDK50平方メートル台の部屋で可能性が十分ある」
札幌の新築マンションをめぐっては、ここ20年ほどで、坪単価は急激に上がり、反対に、専有面積はどんどん小さくなっています。 今後も、マンションの動きが注目されます。」
私が会社員をしていた頃は、北海道と沖縄のマンションは激安でした。他の全国のマンションの８割位の坪単価が標準だったと思います。一方専有面積は広く、100㎡マンションも多かったように思います。
上記グラフを見ても、かつて坪９６万円だった売値が今は坪２０４万円と倍以上の価格となっています。
坪単価が高くなるとマンションの総額が高くなるため、専有面積を小さくすることはデベロッパーの常套手段です。
上記グラフでも、かつて平均面積は28.4坪（93.72㎡）が19.8坪（65.46㎡）と30％も小さくなっています。広さが従来のマンションの７掛けなので、価格も一般的なマンションの平均価格が5000万だとすると、5000万×0.7の3500万円で供給できることとなります。
間取りを見ると、LDKで11.8帖、良心的なデベロッパーはキッチンはリビングに含んで表示しません。一般的にキッチンの面積は３～4帖程度あるので、LDの面積は8帖程度になります。また従来であれば6帖2間に4.5帖が一般的な3LDK洋室がですが、洋室が5帖と4帖2部屋でクローゼットもないようです。従来であれば２ＬＤＫしかできないような広さの住戸に無理やり３ＬＤＫを押し込んだような間取りです。
購入を検討するのであれば、ベッドや勉強机等をレイアウトしてみて検討しないと、買ってから後悔しそうな間取りです。
新築マンションの１住戸あたりの専有面積を小さくする傾向は、札幌だけに限らず、全国で同じようなマンションが今後売り出されると思います。マンション購入の際には、部屋数だけにとらわれず、実際の住み心地を比較検討することをお勧めします。