マンション標準管理規約第12条には（専有部分の用途）として、「区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」とあります。この規約通りに厳格に運用すれば、マンションを事務所等に使用はできません。
マンションで個人事業主が事務所を開設したり、塾をやったりすることも違法になります。コロナ過の中、在宅勤務が増えたり、インターネットの普及で、在宅でビジネスをする人も増えていることから、個人的には、他人に迷惑をかけないのであれば、マンションのビジネス利用も、条件付きで認めるべきだと思います。（あくまで住居との兼用ですが）
認める条件としては、事務所に頻繁に来客者が来ないことです。規約の条文解説にも、「生活の本拠であるために必要な平穏さを有する」との言葉もあり、オートロック等でセキュリティを重視しているマンション内に、外部の者が入ってくるのは望ましくありません。来客は１階ロビーで行う等、他の入居者への配慮が必要です。また、塾等をマンション内で行い、生徒が自転車等を、敷地内に停めることにも、他人の通行の妨げ等で迷惑をかけるのであれば、やはり禁止にすべきだと思います。
建築基準法上でも、分譲マンションは共同住宅という扱いです。ホテル・店舗・事務所等とは、扱いが違っています。第一種低層住宅専用地域には、店舗も事務所もホテルも建築できません。本来禁止されている用途に、マンションの住居を使用するというのは、ある意味脱法的行為とも言えます。賃貸で貸している場合でも、住居であれば家賃は非課税ですが、事務所であれば家賃に消費税がかかります。
自宅を住居以外に使用する場合には、安易に考えずに、理事会や管理会社に相談してから、利用するようにしましょう。「不特定多数の来客がない」「看板を表示しない」「住人に迷惑をかけない」「特定の顧客以外をマンションに入れない」、最低この４点は守る必要があると思います。