少し古いですが２０２０年３月１６日のマンションと暮らすの表題の記事を紹介します。
「「管理会社を通して提案された修繕費用が高額で……。このまま管理会社に任せていては、提示された金額が妥当かどうかの判断もつかない。そこで自分たちで、大規模修繕業者（以下、修繕業者）を選ぶことにしたんです」
そう話してくださったのは、埼玉県にあるマンションの管理組合理事で、大規模修繕委員会（以下、修繕委員会）の委員長を務め、1回目の大規模修繕を経験した中村さん。
マンションでは十数年に1度のタイミングで大規模修繕を行う必要がありますが、修繕業者の選定などを中心となって行うのが修繕委員会です。修繕委員会は、管理組合から選出されたメンバーで構成されます。
読者のなかには「大規模修繕に向けた準備を始めることになったけど、いったいどうやってことを進めていくのがいいのか？」と悩みを持つ方もいるのではないでしょうか。そこで今回は中村さんに、実際にどう進めていったのか、を伺ってきました。
他のマンションでは、大規模修繕に向けてどのような取り組みを行っているのか。となりの管理組合を「のぞき見」してみましょう！
最初の仕事は修繕積立金の値上げ
修繕委員会のメンバーとなるなど、中村さんが大規模修繕の準備に関わるきっかけとなったのは、不足する修繕費用を調整するために設置された「修繕積立金検討委員会」への参加でした。
「もともと管理会社から『長期修繕計画にもとづいて築10年目に大規模修繕を行うと、現在のままでは修繕費用が大幅に不足するため、修繕積立金の増額を行いたい』との提案がありました。しかしこのときは、値上げ額などに反対意見が出て、提案は否決。理事会で再検討することになりました。そこで足りない金額を管理組合が主体となって調整するために、管理会社から『修繕積立金検討委員会を立ち上げませんか？』と提案されたので、『それならやりますよ』と引き受けました」
こうして中村さんを含めて、3人のメンバーで始まった修繕積立金検討委員会。大規模修繕に向けた最初の業務は、修繕積立金の値上げを、総会で承認してもらうことでした。
「修繕費用として不足すると思われる金額など、根拠となるデータをもとに、総会で修繕積立金の値上げ額を提案しました。『今、皆さんから徴収している修繕積立金の金額をこれから同じように積み立てていくとなると、大規模修繕の業者に支払うであろう金額として相当足りませんよ』と。次に実際に大規模修繕を行うときに不足しているお金を、『そのときに一時金として徴収して払いますか？』『それともまだ6年あるから毎年ちょっとずつ積み立てていきますか？』と提案したわけです。そしたらみんな『一時金は嫌だ』ということで、結果、なんとか総会で積立金増額の承認を得ることができましたね」
値上げや増額と聞くと、抵抗感を示す人も多いかもしれませんが、修繕積立金の額はマンションを売りやすくするために当初は低めに設定されていることがあります。相場や適正価格と比べてあまりにも修繕積立金の額が低い場合は、中村さんの住むマンションのように、途中で増額をする必要も出てきます。
＊マンションの規模や付加施設によっても差は異なりますが、国土交通省が2018年に行った調査によると、1戸当たりの修繕積立金の平均は毎月1万2268円程度。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」では、適正価格の算出方法も示されています。
コンサルティング会社の協力で見積りに必要な設計書を作成
無事、修繕積立金の値上げも終了。そして数年後、いよいよ修繕業者の選定など、大規模修繕に向けて具体的に検討する時期が近づいてきました。このとき、修繕委員会も設置され、中村さんは委員長として引き続き大規模修繕に向けた準備に関わることになります。
修繕委員会としての初仕事は、修繕費用の概算をより正確に把握するため、見積もりを行うことでした。
「最初は管理会社から紹介された同系列の建設会社に、長期修繕計画をもとにした概算の見積り金額を提案していただきました。ところがその金額があまりにも高額でびっくり……。そこで、他の修繕業者も比較してみようと考えました。
ただ複数の業者の金額を正確に比較するために、建物調査を通じて『ここが痛んでいる』『ここのタイルを貼り替える』などポイントを把握し、どこを修理してもらうべきかを記載した設計書を作る必要がありました。
しかし、傷んだ箇所の把握の仕方も設計書の書き方も、はじめて大規模修繕を経験する私たちにはわかりません。そこで専門のコンサルティング会社にお願いすることになりました」
修繕委員会では、このように外部のコンサルティング会社にサポートをしてもらうことで修繕業者を選ぶなどの役割もあります。
大規模修繕におけるコンサルティングとは主に「修繕が必要な箇所の調査」や「大規模修繕が適正に行われているかどうかの監理」を指します。
「それって管理会社にお願いするのでは？」と思う方もいるかもしれません。もちろん管理会社から調査会社等へ発注するパターンもありますが、その場合は直接依頼するよりもコンサルティング費用がかさむ場合もあります。
また注意したいのはそれだけでなく、「修繕にかかる費用」も高くなってしまうケースがあることです。中村さんのマンションでも、管理会社を通じて提示された大規模修繕工事の見積額と、後々お願いすることになる修繕業者から提示された金額とは数千万円以上の差があったといいます。
中村さんら修繕委員会では、まずコンサルティング会社に依頼する場合にかかる費用やどういったメリットがあるのかを示した資料を作成。そのうえで臨時総会を開き、コンサルティング会社を利用することについて、承認を得ました。
その後、あまりに費用が安い業者は避けるなど、メディアで報じられていた不適切コンサルタントの特徴などにも気を配りながら候補5社に声をかけ、それぞれの見積書やプレゼンテーションの内容を受けて検討を開始。金額や提案内容に関しては似たようなものだったそうで、1社選んだ最後の決め手となったのは、別のマンションの修繕委員会の元メンバーで、先に大規模修繕を経験した知人からの『ここが良かったよ』という口コミによる推薦でした。
修繕業者は業界新聞で公募
コンサルティング会社によって建物の調査を終え、設計書も完成。いよいよ実際に工事を請け負ってもらう修繕業者を募り、選ぶコンペの段階へ。まずは、業界新聞を通じて公募を行いました。
「公募の結果、複数社から応募が来たので書類選考で5社に絞りました。5社には、見積書はもちろん、プレゼンテーションもお願いしました。プレゼンテーションを行ってもらう際には、コンサルティング会社の担当者にも同席をしてもらい、一緒に内容を確認してもらいましたね」
書類選考のときは決算情報やこれまでの業務経歴、アピールポイントなどに関して20の質問を設定したうえで、その回答に対して独自に点数化。上から順に、点数の高い業者に絞り込んだといいます。
そして、コンサルティング会社が過去に組んで仕事をしたときに感じた工事の出来栄えや居住者への対応などの意見も参考にしながら、5社の中から1社、修繕業者を選定しました。
「最初に管理会社を通じて紹介してもらった建設会社の提案をそのまま受け入れてしまっていては、せっかく積み上げた2億数千万円以上の修繕積立金をすっかり使い果たしてしまうところでした。なにしろ、結果的に修繕にかかる費用に数千万円以上の差があったわけですから」
ちなみに中村さんは先のコンペの際に、管理会社と同系列の建設会社にも改めて見積書とプレゼンテーションをお願いしたそうです。しかし当初の長期修繕計画をもとにした概算の見積書は提案してくれたものの、新たな設計書をもとにした厳密な見積書の提出をお願いしたときは「その時期は工事が多くて請け負うのは難しい」と即座に返答をしてきたといいます。
業界の慣習として、中村さんのマンションのように複数の業者から相見積もりをとることは決して多くはありません。そのため他の業者と金額を比較されることを警戒して断ってきたのかどうか、本当のところはわかりませんが、いずれにせよ複数社を比較検討することは、結果的に修繕費用を抑えるために大切なことのようです。
修繕工事は一方的に進むわけではない！
こうしてついに大規模修繕工事が始まりました。コンサルティング会社は工事の監理も引き受けることになります。
「修繕業者の現場監督さんと、コンサルティング会社の担当の方とで話し合いながら『ここはもう少しこうしていこう』といった監理業務を、週1回の頻度でやってもらいました」
またコンサルティング会社には月に1回は修繕委員会のミーティングにも同席してもらい『ここはこうして欲しい』といった要望を細かく伝え、さらに修繕業者の担当の方や現場監督さんとも随時相談をしながら、住まう人の意見や希望を細大限に汲むかたちで工事は進められていったといいます。
「私たちは専門家じゃないからね。実際にやってもらった大規模修繕が仕上げとして適切かどうかは、専門家であるコンサルティング会社が見ないとわからないですよね。結果、大変満足のいく内容でした」
「管理会社任せ」からの脱却で修繕費用は抑えられる
大規模修繕を実施するにあたって、一番頭を悩ませるのが、高額な修繕費用ではないでしょうか。しかし中村さんのお話からわかるように、最初から管理会社任せで受け入れずに、修繕業者の選定について主導権を持って行うことができれば、修繕費用はぐんと抑えられる可能性があります。今回紹介したように信頼できるコンサルティング会社の協力を仰ぎながら、複数社の見積書やプレゼンテーションの内容を踏まえたうえで修繕業者を選ぶことは、大変賢い方法だといえそうです。」
大規模修繕工事を今から実施しようとしている管理組合にとっては、とても参考になる記事です。皆さんも参考にしてください。