2023年11月2８日のLIFULL HOMESの表題の記事を紹介します。
「耐震性が不足しているマンションの敷地を有効活用できる手段のひとつが、マンション敷地売却制度です。必ずしも同じ敷地のマンションに住むことが前提でないため、建て替え以外の選択肢として利用されています。
マンション敷地売却制度は一部複雑な部分があり、よく理解していない人も少なくありません。
そもそもマンション敷地売却制度とはなにか
マンション敷地売却制度の利用するのはどのようなシーンか
マンション敷地売却制度のメリット・注意点を知りたい
マンション敷地売却制度を利用するときはどのような流れになるのか
この記事では、上記のような疑問を抱えている人に向けて、マンション敷地売却制度について詳しく解説します。
マンション敷地売却制度とは？
マンション敷地売却制度とは、マンションの敷地を一括して買受人に売却する仕組みのことです。平成26年に「マンションの建て替えの円滑化等に関する法律」の一部が改正されたことに伴い創設されました。
近年では巨大地震の発生に備えるために、耐震性不足のマンションの耐震化を促進することが重要な課題となっています。そのため、耐震性不足の認定を受けたマンションを対象に、区分所有者等の4/5以上の賛成で、マンションとその敷地の売却を決議することができます。
改正後、都心部を中心とした小規模マンション、耐震性がない古いマンションにおけるマンション敷地売却制度の活用が期待されています。
建て替えとの違い
マンション敷地売却制度は、従来の建て替えと異なり売却後に建設される建築物の用途につ いては、特に制限がありません。
また、マンション敷地売却制度を利用できるのは、耐震性が不足しているマンションに限られます。建て替えは、耐震性不足でない場合でも実施できますが、マンション敷地売却事業は、地方公共団体などの特定行政庁による耐震性不足の認定が必要です。
マンション管理者などが申請し、特定行政庁が客観的基準で認定します。したがって、マンションの耐震性が不足しており、取り壊しの必要があると認定されなければ実行できません。
なお、建て替えは区分所有法に基づいて決議までの手続きがされますが、マンション敷地売却制度は要除却認定の手続きからすべて円滑化法にしたがって行われます。そのため、建て替えとは手続きが異なる点が多くあります。
マンション敷地売却制度の利用シーン
マンション敷地売却制度を利用したほうが良いケースとしては、以下のようなシーンが想定されます。
建て替えても以前のようなマンションの水準を実現できない
要求される水準を満たせる場合でも、各区分所有者の建て替え費用の負担が重い
マンションを建て替えても「十分な戸数を確保できない」「部屋の面積が狭くなる」など、以前のマンションより水準が下がる場合には、マンション敷地売却制度の利用という選択肢が考えられます。
わざわざ建て替えても、十分な戸数を確保できなければ管理費用の収入にも影響があり、部屋の面積が狭くなれば各区分所有者の満足度も下がります。
また、マンションの建て替えには多額の資金が必要です。要求される水準を満たす場合でも、各区分所有者の負担が重い場合は、マンション敷地売却制度を検討すると良いでしょう。
なお、前述した通り、売却後に建てる建物には用途の制限がありません。賃貸マンション、オフィスビル、戸建てなどにも建築できます。
マンション敷地売却制度のメリット
マンション敷地売却制度のおもなメリットは以下の通りです。
再建後のマンションに入居するか住み替えるか選べる
区分所有者の合意形成が比較的容易である
新たなマンションを建築する場合は容積率の緩和特例がある
再建後のマンションに入居するか住み替えるか選べる
マンション敷地売却制度の大きなメリットは、再建後のマンションに入居するか住み替えるかを選べる点です。そのため、ライフステージの変化などの理由により、他の住居に住み替えしても問題ありません。 住み続けることも含めて自由に選択できます。
区分所有者の合意形成が比較的容易である
マンション敷地売却制度では、区分所有者の合意形成が比較的容易なこともメリットです。
建て替えの場合は元の敷地に新しいマンションを建築し、以前のマンションの区分所有者が再入居することが前提となります。しかし、さまざまな事情により、再度同じマンションに住める人ばかりとは限りません。
高齢のため、老人ホームなどの施設に入居する人や、ライフステージの変化により他の地域に移るという人も存在します。そのため、建て替えへの合意形成が困難になるケースもあります。
しかし、マンション敷地売却制度では、マンションと敷地の売却までが対象のため、その後の利用の仕方は買受人の判断で決まります。元の区分所有者は、再建後のマンションへの入居、あるいは別の家に住み替えることも可能なため制約がありません。
したがって、建て替えより区分所有者の合意形成にそれほど手間がかからないとされています。
新たなマンションを建築する場合は容積率の緩和特例がある
耐震性不足の認定を受けたマンションを建て替える場合、容積率の緩和特例を受けることができます。市街地環境の整備・改善に効果があるとみなされ、一定の敷地面積を有したものについて特定行政庁が許可する特例です。
用途地域ごとに一定の敷地面積を有することが必要です。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、用途地域の指定のない区域 | 1,000㎡以上 |
第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域、準工業地域、工業地域、工業専用地域 | 500㎡以上 |
近隣商業地域、商業地域 | 300㎡以上 |
一般に開放された公開空地の整備や、地域の防災性・景観など環境の向上に貢献できるものが対象となります。
マンション敷地売却制度の注意点
マンション敷地売却制度の注意点として、以下の3つが挙げられます。
認定されたマンションのみが制度の対象である
後から買受人を変更できない
買受人への売却以降は関与できない
認定されたマンションのみが制度の対象である
前述したようにマンション敷地売却制度は、自治体などが認定した「要除却認定マンション」のみ適用されます。除却の申請については、区分所有者が集会決議（区分所有者及び議決権の各過半数）で決めることが必要です。
建築関係における除却とは、建物を取り壊すことですが、築年数が古ければ認定されるわけではありません。「耐震性に問題がある」「外壁などが剥離して危険な状態である」「配管設備が腐食している」「火災安全性不足」などの要件が必要となります。
特定要除却認定を受けたあと、マンション敷地売却決議をして、区分所有者及び議決権の4/5以上を得ることができた場合に実行できます。
後から買受人を変更できない
マンション敷地売却を実行できるのは、都道府県知事から認定された事業者です。そのため、別の事業者へと後から変更することは認められません。
マンション敷地売却は実績やノウハウがある事業者でなければ計画を遂行するのは難しい大きな事業です。したがって、都道府県知事が「問題なく行える」と認定した事業者が進めることになります。
なお、買受計画を都道府県知事に申請するのは管理組合ではなく、デベロッパーです。デベロッパーはマンション敷地売却決議が行われる前に詳細な買受計画を作成後、都道府県知事に申請し「買受人」として認定を受けます。
買受人への売却以降は関与できない
区分所有者は、買受人に売却するところまでしか関与できません。新しく建て替える場合は、同じ敷地に建てられた新築マンションに入居可能ですが、敷地売却の場合は個別の契約が必要です。
別の住まいに住み替えられるなど自由な面がありますが、居住の安定に配慮する必要があります。
マンションにおける敷地売却の流れ
マンションの敷地売却は、以下の手順で進められます。
除去の必要性の認定
買受計画の認定
マンション敷地売却決議
マンション敷地売却組合の設立認可
反対した区分所有者へ売渡請求
分配金取得計画の決定・認可
組合によるマンションと敷地の権利の取得
買受人にマンションと敷地を売却
買受人がマンションを除去・再建
STEP1.除去の必要性の認定
まず最初に行うのは、除去の必要性の認定です。認定されるとマンション敷地売却制度を活用できるようになります。
除去の必要性があると認定されるマンションの基準は以下の通りです。
耐震性が不足
火災の安全性が不足
外壁等の剥落により周辺に危害が生じるおそれがある
給排水管の腐食等により衛生上の問題がある
バリアフリー基準に適合していない
上記の基準に当てはまる場合は区分所有者が安全に住めるマンションではないため、除去が必要であると認定されます。
STEP2.買受計画の認定
管理組合から選定された買受人（デベロッパーなど）は、買受計画を作成して都道府県知事などに申請します。
買受計画には、要除却認定マンションに関する以下の事項を記載することが必要です。
管理方法
代替住居の提供について
買受け・除却についてのスケジュールと資金計画について
除却後の土地の利用方法
買受けに必要な一連の事項を記載して提出します。なお、申請するにあたっては、マンション敷地売却決議の前に認定を受けておかなければなりません。
STEP3.マンション敷地売却決議
買受計画が認定されたら、いよいよマンション敷地売却決議に移ります。 区分所有者の4/5以上の多数で決議することが要件です。
決議までに必要な手続きとスケジュールは、主に以下の通りです。
招集通知の発出 | 集会開催日の2ヶ月以上前 | 売却を必要とする理由や耐震改修・建て替えをしない理由などについて通知 |
説明会の開催 | 集会開催日の 1ヶ月以上前 | 上記の理由について説明 |
敷地売却決議 | 当日 | 下記の事項について決定・買受人となるべき者の氏名と名称・売却代金の見込額・分配金額の算定方法 |
STEP4.マンション敷地売却組合の設立認可
マンション敷地売却事業を実施するため、都道府県知事などにマンション敷地売却組合の設立認可の申請を実施します。売却合意者5人以上が設立発起人となるのが要件です。
定款・資金計画の作成にあたっては決議合意者の3/4以上の同意が必要であり、事業を適切に行うには弁護士や建築士など専門家の協力が欠かせません。法律や制度に関してサポートを受ける必要があります。
組合を設立しない場合には、借家権や担保権の消滅などについても各自で行うこととなり、通常の売買契約を買受人と結ぶことになります。
STEP5.反対した区分所有者へ売渡請求
すべての区分所有者がマンション敷地売却に賛成するわけではありません。その場合、売却組合は反対した区分所有者に対して、時価で売り渡すべきことを請求できます。
売渡請求は原則、マンション敷地売却決議の日から1年以内にしなければなりません。
STEP6.分配金取得計画の決定・認可
分配金取得計画とは、組合員が取得する分配金や借家人に対して支払われる補償金額、権利消滅期日などを定めた計画です。
売却するマンションの区分所有権と敷地利用権をすべて組合が保有した後、「分配金取得計画」を定めて都道府県知事に認可を申請します。
総会出席者の議決権の過半数が同意すれば、決議が可能です。
計画が認可されたら組合は権利消滅期日までに区分所有者や借家権者に、規定された分配金や補償金を支払います。区分所有者らは取得後、マンションを明け渡します。
組合の設⽴認可の公告後、分配⾦取得手続き開始の登記をしたら行う重要な手続きです。
STEP7.組合によるマンションと敷地の権利の取得
分配金取得計画が認可されると権利消滅の期日付けで、マンション所有権と敷地所有権がすべて組合の保有となります。
これまでの居住者は権利消滅期日までにマンションを明け渡し、受取った分配金を利用して引越しをします。
STEP8.買受人にマンションと敷地を売却
組合がすべての所有権を取得したら締結した売買契約に基づき、買受人にマンションと敷地を売却します。売却完了後の所有権は、組合から買受人へと移転します。
買受人へ売却したことにより、敷地売却は完了です。
その後、売却組合は解散となりますが、区長または市長などの認可を受けなければなりません。解散が認可されると公告で周知されます。
STEP9.買受人がマンションを除去・再建
買受人は以前のマンションを除却後、新しいマンションなどを建てます。
新築する建物の用途はマンションだけに限らず、オフィスビルなどでも可能です。マンションを建築する場合、居住していたい人たちは買受人と個別に契約し、新しく建てるマンションに住むこともできます。なお、他の住居への住み替えも可能です。
敷地マンション敷地売却制度に関するよくある質問
ここでは、マンション敷地売却制度に関するよくある質問について回答します。
建て替えと敷地売却どちらがいい？
マンションの敷地の一部のみを売却することは可能？
売却決議で必要な同意が得られないときはどうすればいい？
建て替えと敷地売却どちらがいい？
建て替えと敷地売却の難易度を比較すると、建て替えのほうが困難であると考えられています。建て替えをする際は、元の敷地に新しくマンションを建てて、以前の区分所有者がそこに住むのが前提です。居住の安定性ではこちらのほうが安心といえるでしょう。
ただし、ライフステージの変化などにより、同じマンションに住めない事情も持つ区分所有者も存在します。その点、敷地売却の場合は売却後の住まいを自由に選ぶことが可能です。
とはいえ、売却後に建築する建物はマンションとは限らないため、オフィスビルなどに変更されるケースもあります。マンションが建築されたとしても、住みたい場合は買受人と個別に契約しなければなりません。
同じ敷地のマンションに住みたい人が多い場合は建て替えのほうが、以前の区分所有者が優先されることになります。分配金を元手に新しい住まいに移りたい人が多ければ、敷地売却が選択肢となります。
マンションの敷地の一部のみを売却することは可能？
マンションには、敷地についての所有権（敷地権）が設定されています。通常のマンションは専有部分と敷地が一体化しているため、基本的に建物と別々に処分できません。
近年では、大抵のマンションが敷地権付区分建物のため、マンションの敷地の一部のみを売却することは難しいといえます。
ただし、規約を別に設定すれば部屋の所有権と敷地権を別々に処分することが可能です。
売却決議で必要な同意が得られないときはどうすればいい？
マンションの敷地売却を決議するには、4/5以上の賛成が必要です。区分所有者から十分な理解を得るために、決議の前には説明会を開いて不安な点に対応するのが一般的です。
耐震性が不足すると、除却しなければ居住者や周辺住民が安全に生活できなくなることを理解してもらいましょう。
マンション敷地売却制度を賢く活用しよう
耐震性や火災時の安全性などに問題があるマンションは、大きな地震や火災などの災害が発生すると、そこに住む人の安全を保証できません。マンション敷地売却制度を活用すれば、立地に応じた土地・建物の有効活用が可能となります。
マンション敷地売却制度は、マンションを取り壊した敷地を売却することにより、区分所有者は分配金などを受取れます。耐震性不足が心配されるマンションの区分所有者は検討してみる価値がある制度といえるでしょう。」
マンションの再生方法としては、一般的には建替えがありますが、個人の負担金が高いことや、建て替えまでの手続きが大変なことから、実績は多くないのが実情です。個人的には建替えよりも、この記事で紹介されている「敷地一括売却制度」のほうが活用しやすい制度だと思います。ただ、この制度を利用するとしても、旧耐震のマンションであることや、デベロッパーが購入してマンション販売が可能な地域に限られるなど、この制度でも再生できないマンションの再生をどのようにはかっていくかが？今後の課題として残ります。