マンションのデベロッパーには大きく分けて、マンション専業業者と大手不動産会社・建設会社系の３つがあります。
たとえばマンション販売で有名なメジャーセブンは、住友不動産株式会社、株式会社大京、東急不動産株式会社、東京建物株式会社、野村不動産株式会社、三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社ですが、この中の、大京はマンション専業デベロッパーですが、他の６社は大手不動産会社になります。また、マンションで有名な長谷工は建設会社系のマンションデベロッパーです。
かつては、マンション専業デベロッパーがマンション販売の主流でしたが、リーマンショック以降は、豊富な資金力をバックに大手不動産会社系が、都市部のマンション開発では主流となってきました。
大手不動産でも、私の会社員時代は三井不動産レジデンシャル株式会社、三菱地所レジデンス株式会社が一歩リードしていた感じですが、その後は住友不動産株式会社のプラウドシリーズが他社から一歩抜け出した感じでした。ところが、最近は野村不動産株式会社のマンションが元気なようです。最近見つけたネットの記事には以下のように書かれていました。
「その会社は相場よりも高く売ることで有名である。物件価格がかなり高いので販売期間は長く、竣工までに売り切れたことも最近ではほとんどない。物件によっては5年以上販売しているものもある。竣工後、1年が経過すれば未入居であっても中古扱いになるが、そんなことおかまいなしだ。
また、そのグループの仲介会社は、親会社のデベロッパーが設定した価格が下がらないよう、そのマンションの中古価格を高めに設定している。購入者が物件を販売する際に新築価格を下回ると、そのブランドは資産性がなく、高値づかみしたことになってしまうからだ。
そのために、売り主に対しては購入時よりも高く売るよう働きかける。そのために、物件の売却が完了するまでの期間が延びたとしても、だ。その結果、このデベロッパーのブランドは新築での物件価格が相対的に高いが、中古での値下がり率はさほど大きくない。
実際、このデベロッパーが分譲した東京・晴海のタワーマンションは1450戸と規模が大きいうえに、勝どき駅から徒歩9分、かつ橋を渡るという立地のため、駅近の物件より価格が安くなって当然なのだが、価格設定は強気だ。
このエリアは用地価格が比較的安い。2009年に分譲された新築物件は70m2で4500万円ほどと、物件価格も割安だったが、この晴海のタワーマンションは築10年近くたっているにもかかわらず、66m2で1億円を超える価格で販売されている。
このデベロッパーは住友不動産である。住友不動産は竣工までに売り切ることが他社の常識だった時代から、価格を最大限高くして売っていた。竣工までに売れたら価格を安く設定したとして、人事評価が悪くなるそうだ。
また、販売期間が長期間にわたるからだが、相場上昇に準じて価格を上げるのも、住友不動産が始めたと記憶している。通常、新築分譲マンションは当初の販売価格から値上げすることは滅多になかった。一般的には人気のない住戸が販売在庫として残る傾向が強いからだ。
これからも期待にたがわず、住友不動産の新築物件価格はぎりぎりの高値を追求し続けることだろう。ということは、住友不動産が仕込んだ用地の近くの物件を早めに買っておけば、その後に売り出した住友の物件が相場を上げてくれる可能性が高い。
住友不動産の場合、手に入れたマンション用地は長いこと寝かしていることも多い。管理地として囲いで覆われているマンション用地があるようであれば、登記簿をあげてみよう。それが住友不動産であれば、その周辺が値上がりするかもしれない。
私がよく受ける質問の一つは、ある駅で新築マンションの大量供給があると価格が下がるのではないかという危惧だ。しかし、今は大手の財閥系のシェアが多く、財務体力があるので供給戸数の多さや販売期間の長さが懸念されることはほぼない。つまり、供給過剰で価格が下がることなどないのだ。
それ以上に、新たな供給は新たな価格水準への誘導になるケースが多く、新築が相場を上げるケースも多い。その際に、売り主が住友不動産であれば「渡りに船」と考えた方がいい。コバンザメのような不動産投資で、都心の不動産価格が当面上がるという前提だが、過去の事例を見る限り、有効であるように思う。」
かつてのマンション専業デベロッパーは、土地の購入費用から建設費用まですべてを銀行からの借入で賄っていたので、いかに早く売り切るかが勝負でした。竣工後に売れ残りが出ると利益を削ってでも値下げして販売していたものですが、資金力の豊富な大手不動産会社は、自社のブランドを高めるために、安易な値下げはしないようです。最悪売れ残っても、自社の賃貸マンションとして運用しても良いと考えているのかもしれません。
また最近の物価上昇や、首都圏のマンションの高騰状況を見ると、あとになるほど高く売れる状況にあり、まさにこの記事のような状況になっているのだと思います。
住友不動産は自社ブランドのマンション価値を高めることを良く理解し、日々励んでいるように思います。トヨタのレクサスのように、購入してからもしっかり管理することで、顧客の満足度を上げ、中古売買時にも、値段が下がらないように配慮する。他のデベロッパーにも見習って欲しいものです。